Why Invest in Europe

Lieferketten mögen global sein und die Dynamik von Logistikimmobilien von ähnlichen Treibern bestimmt sein, wie z. B. Verbrauch und Fertigung.

Doch eine nähere Betrachtung der beiden weltgrößten Logistikimmobilienmärkte bringt tiefer liegende Unterschiede ans Licht. Im vorliegenden Beitrag geht es um die spezifischen Merkmale des europäischen Marktes im Vergleich zum US-amerikanischen, der als führender und etabliertester Markt der Welt gilt.

Wichtigste Erkenntnisse:

• Die Nachfrage in Europa ist von strukturellen Treibern bestimmt: Die Beziehung zwischen konjunktureller Dynamik und Logistikflächennachfrage erschließt sich nicht ohne Weiteres, da säkulare Faktoren eine größere Rolle spielen. Dies zeigt sich in der deutlich überdurchschnittlichen Rendite von belegten Logistikobjekten im Vergleich zum BIP-Wachstum.
• Hohe Angebotsbeschränkungen sorgen für geringen Verfügbarkeitsgrad: Der Zugang zu verfügbaren Flächen und regulatorische Herausforderungen stellen viele Entwickler vor zunehmende Schwierigkeiten, was sich in niedrigen Leerstandsquoten und einer stärkeren Tendenz zu Auftragsentwicklungen als in den USA zeigt.
• Unterschiedliche Mietendynamik: Während die Mietentwicklung in den USA höhere Spitzen (und Tiefen) aufweist, liegt das inflationsbereinigte Mietniveau in Europa deutlich niedriger und lässt somit Spielraum für Mietwachstum.
• Unterschiedliche Marktstrukturen mit jeweils eigenen Chancen und Herausforderungen: Der US-Markt ist etablierter, transparenter und liquider, wohingegen sich der relativ junge europäische Logistikmarkt durch sein beschränktes Angebot und die ESG-Fokussierung auszeichnet.

Von säkularen Faktoren begünstigte Nachfrage

Konjunkturelles Wachstum kommt allen Immobilienbereichen zugute, so auch dem Logistiksegment. Wie sich jedoch aus Abbildung 1 ergibt, lagen die Zuwächse an belegten Objekten in den Jahren 2013 bis 2023 in neun europäischen Ländern deutlich vor dem realen BIP-Wachstum. Das Wirtschaftswachstum belief sich in diesem Zeitraum auf ca. 14 %, wohingegen sich der Bestand an belegten Flächen fast verdoppelte. In den USA weisen diese beiden Kennwerte eine engere Korrelation auf. Das überdurchschnittliche Wachstum an Logistikflächen im Vergleich zum europäischen BIP-Wachstum erklärt sich durch die Bedeutung der strukturellen Treiber, die für krisenfeste Nachfrage sorgen. Zu diesen strukturellen Treibern gehören auch der zunehmende Nearshoring-Bedarf und die Unterversorgung bestimmter Märkte.

Europa zeichnet sich durch geringe Flächenverfügbarkeit und schärfere Regulierungen aus.

Die zunehmende Knappheit an Entwicklungsflächen betrifft ganz Europa, insbesondere aber Standorte nahe Verbrauchszentren. Selbst wenn einem Entwickler der Grundstückserwerb gelungen ist, sind die Antragsverfahren langwierig und komplex. Nach Angaben der Weltbank beträgt die Zeit bis zur Ausstellung einer Baugenehmigung in den zehn Ländern, in denen GARBE präsent ist, im Schnitt mehr als 170 Tage . Dagegen ist die durchschnittliche Bearbeitungszeit in den USA nicht mal halb so lang (81 Tage). Nicht nur aufgrund des Flächenmangels sondern auch durch die NIMBY-Debatten („not in my backyard“) sind die Auflagen in den westeuropäischen Märkten verschärft worden.

Kommen Neuentwicklungen zustande, handelt es sich in Europa oft um Auftragsentwicklungen („built-to-suit“, BTS), anders als in den USA. Im Jahre 2023 galten 84 % aller Fertigstellungen in den USA als spekulativ, wohingegen der spekulative Anteil am gesamten Bauvolumen in Europa sich je nach Logistikmarkt zwischen 64 % (Italien) und knapp 40 % (Benelux und Deutschland) belief. Der niedrigere Anteil erklärt sich durch mehrere Faktoren, darunter Prinzip (Risikominimierung), Markttransparenz, langwierige Entwicklungshorizonte und strenge Marktregulierungen. Generell verringert ein geringerer Anteil an spekulativen Flächen das Risiko, dass es auf dem betreffenden Markt rasch zu einem Überangebot kommen könnte.

Angleichung europäischer Leerstandsquoten

Angebotsbeschränkungen und strukturelle Nachfragetreiber haben in den vergangenen zehn Jahren zu einer Angleichung europäischer Leerstandsquoten an das US-Niveau geführt. Im Jahr 2023 erhöhte sich der Leerstand auf dem gesamteuropäischen Markt um ca. 100 BP, ohne aber die 4 %-Marke zu überschreiten. Auch die USA meldeten einen Anstieg der Leerstandsquote um 210 BP auf 5,2 %. Verursacht wurde der höhere Marktleerstand durch zunehmende Entwicklungstätigkeit und die Eintrübung der Stimmung auf Nutzerseite. In Europa wird mit einem geringfügigen Leerstandsanstieg in der ersten Jahreshälfte 2024 gerechnet, der aufgrund der niedrigeren Entwicklungsvolumen und des BTS-Schwerpunkts aber maßvoller ausfallen dürfte als in den USA. Ab der zweiten Jahreshälfte 2024 wird in beiden Regionen aufgrund der nunmehr reduzierten Entwicklungs-Pipeline ein Rückgang der Leerstände erwartet.