WHY INVEST IN AUSTRIA?
Der österreichische Logistikimmobilienmarkt ist im europäischen Vergleich überschaubar, weist jedoch eine hohe strukturelle Qualität auf. Mit einem modernen Flächenbestand von rund 6,5 Mio. m² konzentriert sich das Marktgeschehen auf wenige zentrale Logistikregionen, insbesondere Wien, Linz und Graz. Über viele Jahre war der Markt von sehr niedrigen Leerstandsquoten geprägt, insbesondere im Großraum Wien. Infolge hoher Fertigstellungsraten während der Hochphase und einer zuletzt moderateren Nachfrage hat sich die Flächenverfügbarkeit im Neubau wie auch im Bestand jedoch spürbar erhöht. Damit hat sich auch die Entwicklung der Spitzenmieten normalisiert, nachdem diese zuvor über mehrere Jahre dynamisch gestiegen waren.
Überschaubare Marktgröße, hohe strukturelle Qualität
Der österreichische Logistikimmobilienmarkt zählt im europäischen Vergleich zu den kleineren, zugleich aber strukturell stabilen Märkten. Mit einem modernen Flächenbestand von rund 6,5 Mio. m² konzentriert sich das Marktgeschehen auf wenige Kernregionen, namentlich vorrangig die Regionen Wien, Graz und Linz. Über viele Jahre war der Markt von einer sehr niedrigen Leerstandsquote geprägt, insbesondere im Großraum Wien. Infolge der hohen Fertigstellungsraten der Hochphase und einer zuletzt schwächeren Nachfrage ist die Verfügbarkeit von Flächen sowohl im Neubau, als auch im Bestand jedoch spürbar gestiegen.
Die hat auch zur Folge, dass der über viele Jahre sehr dynamische Anstieg der Mieten weitgehend einer Seitwärtsbewegung gewichen ist.
Leichte Mietsteigerungen im Neubausegment, die aktuell noch zu verzeichnen sind, lassen sich vorrangig durch die steigenden Objektqualitäten erklären, sind derzeit aber nicht marktgetrieben. Die Spitzenmieten für moderne Logistikflächen bewegen sich im Großraum Wien aktuell im Bereich von bis zu 7,25 Euro/m²/Monat, in der Region Linz nur knapp darunter.
Mit sich leicht verbessernden Konjunkturaussichten ist gemäß Prognose bis 2030 dennoch wieder ein stärkerer Anstieg der Spitzenmieten auf bis zu 8,00 Euro/m²/Monat in den Logistikregionen Wien und Linz zu erwarten.
Trotz schwierigerer Rahmenbedingungen gilt nicht zuletzt deshalb: Neubauprojekte treffen grundsätzlich auf strukturelle Nachfrage aus Industrie, Handel und Logistik. Aktuell ist diese Nachfrage jedoch stärker von Konsolidierungs- und Optimierungsentscheidungen geprägt als von Expansion.
Regionale Schwerpunkte – klare Achsen, klare Profile
Wien und Niederösterreich – Core-Standort mit internationaler Anbindung
Der Großraum Wien bildet das logistische Zentrum Österreichs. Die Lage an zentralen europäischen Verkehrskorridoren (A1, A2, A4), die Nähe zu den CEE-Märkten sowie der Flughafen Wien-Schwechat als Luftfrachtdrehkreuz machen die Region zur ersten Adresse für nationale und internationale Distributionszentren.
Für Investoren weist der Standort grundsätzlich ein Core-/Core-Plus-Profil auf: eine hohe Drittverwendungsfähigkeit der Flächen, eine breite Nutzerbasis sowie strukturell gute Voraussetzungen für langfristige Vermietbarkeit. Aktuell ist konjunkturbedingt dennoch ein erhöhter Leerstand zu beobachten, der die derzeitige Marktphase prägt. Strukturell bleiben die Rahmenbedingungen aber vergleichsweise stabil: Geeignete Grundstücke sind knapp, Genehmigungsprozesse komplex und Entwicklungsflächen stark umkämpft – Faktoren, die Markteintrittsbarrieren erhöhen und die Angebotsentwicklung tendenziell begrenzen.
Abbildung 2: Österreichs Einbindung in das Transeuropäische Verkehrsnetz (TEN-V) der EU
Oberösterreich – industrielle Stärke als Fundament
Der Raum Linz/Wels profitiert von einer starken industriellen Basis, insbesondere im Maschinenbau, in der Stahlindustrie und im Automotive-Bereich. Die Nachfrage ist hier stärker produktionsnah geprägt, was zu stabilen, häufig langfristigen Mietverhältnissen führt.
Für Investoren entstehen attraktive Profile im Bereich moderner Gewerbe- und Logistikparks mit flexiblen Hallenkonzepten. Die Westachse (A1) und die Nähe zur deutschen Grenze unterstreichen die strategische Bedeutung der Region.
Südsteiermark / Graz – struktureller Aufwertungsprozess
Die Region rund um Graz hat sich in den vergangenen Jahren zwar als relevanter Wirtschaftsstandort positioniert, befindet sich aktuell jedoch in einer spürbaren Konsolidierungsphase. Insbesondere der schwächelnde Automotive-Sektor führt zu erhöhtem Leerstand im Bestand und dämpft die Marktdynamik deutlich.
Mittelfristig wird jedoch erwartet, dass die infrastrukturellen Impulse der Koralmbahn neue Nachfragepotenziale erschließen und dem Wirtschaftsraum zusätzliche Entwicklungsdynamik verleihen.
Die Koralmbahn – Infrastruktur als langfristiger Werttreiber
Mit der Fertigstellung der Koralmbahn zum Jahresende 2025 ist eine leistungsfähige Verbindung zwischen Graz und Klagenfurt entstanden. Herzstück der insgesamt 130 km langen Bahnstrecke ist der rund 33 km lange Koralmtunnel. Die Fahrzeit zwischen Graz und Klagenfurt verkürzt sich damit sowohl für den Personenverkehr, als auch für den Güterverkehr auf lediglich 40 Minuten. Die Strecke ist Teil der Baltisch-Adriatischen Achse und bindet Südösterreich enger an internationale Güterverkehrsströme an.
Aus Sicht des Logistikimmobilienmarktes ergeben sich mehrere strukturelle Effekte:
- Entstehung eines zusammenhängenden Wirtschaftsraums („Area Süd“) mit über einer Million Einwohnern
- Stärkung des Schienengüterverkehrs und intermodaler Logistikkonzepte
- Neue Entwicklungsachsen entlang der Infrastruktur
- Attraktive Flächenverfügbarkeit im Vergleich zu etablierten Märkten
Gerade im Kontext steigender ESG-Anforderungen und CO₂-Reduktionsziele gewinnt die Nähe zu leistungsfähiger Schieneninfrastruktur an Bedeutung. Unternehmen mit nachhaltigen Lieferkettenstrategien werden Standorte mit multimodaler Anbindung zunehmend bevorzugen.
Für Investoren eröffnet sich damit die Chance, frühzeitig in einem sich strukturell aufwertenden Marktumfeld Position zu beziehen. Erfahrungsgemäß entfalten große Infrastrukturprojekte ihre volle Wirkung nicht kurzfristig, sondern über einen mehrjährigen Zeitraum – und bieten damit Potenzial für antizyklische bzw. frühzyklische Engagements.
Eine quantitative Einordnung der aktuellen logistischen Standortattraktivität der Gemeinden in Österreich bietet der LOFIN-Score (Logistics Affinity Score). Das analytische Modell bewertet die Attraktivität von Gemeinden (LAU-Ebene) für logistische Nutzungen anhand eines breiten Spektrums struktureller Indikatoren. Berücksichtigt werden dabei unter anderem wirtschaftliche Kennzahlen wie Bruttoinlandsprodukt und Bruttowertschöpfung, Nachfrageindikatoren (inkl. deren Wachstum), aber auch infrastrukturelle Faktoren wie die Anbindung an Autobahnanschlussstellen, die Distanz zu großen Frachtumschlagplätzen sowie die Verbreitung und Dynamik des E-Commerce. Die einzelnen Indikatoren werden statistisch aufbereitet und zu einem Gesamtindex aggregiert. Der resultierende Score reicht von 1 bis 7, wobei höhere Werte eine größere strukturelle Eignung für logistische Nutzungen anzeigen.
Abbildung 3: Makroökonomische Bewertung Österreichs als Logistikstandort anhand des LOFIN-Scores
Investmentmarkt – Stabilität durch Knappheit und Qualität
Der Investmentmarkt ist selektiv: Für vollvermietete Core-Objekte in guten Lagen besteht weiterhin hohes Investoreninteresse. Gleichzeitig führt die erhöhte Leerstandsquote im Markt zu einer insgesamt zurückhaltenderen Transaktionsdynamik.
Die grundsätzliche, strukturelle Attraktivität des Marktes bleibt aber weiterhin intakt. Core-Objekte mit langfristigen Mietverträgen und hoher ESG-Qualität sind weiterhin im Fokus internationaler Investoren. Gleichzeitig eröffnen sich im Bereich moderner Projektentwicklungen sowie bei Refurbishments bestehender Objekte interessante Value-Add-Potenziale.
In diesem Marktumfeld kommt es zunehmend auf tiefgehende lokale Marktkenntnis, belastbare Netzwerke und frühzeitigen Zugang zu geeigneten Grundstücken an. Die Identifikation und Sicherung entwicklungsfähiger Standorte ist in Österreich ein entscheidender Erfolgsfaktor, nicht zuletzt aufgrund komplexer Widmungs- und Genehmigungsstrukturen.
Fazit – Selektiver Markt mit nachhaltigem Profil
Der österreichische Logistikimmobilienmarkt ist kein volumengetriebener Markt, sondern ein qualitätsorientiertes Investmentumfeld mit klaren regionalen Schwerpunkten und strukturellen Eintrittsbarrieren. Die Kombination aus Angebotsknappheit, stabiler Nachfrage, wachsender ESG-Relevanz und infrastrukturellen Impulsen schafft ein attraktives Umfeld für langfristig orientierte Investoren.
Wer frühzeitig auf die richtigen Standorte setzt, moderne Nachhaltigkeitsstandards integriert und regionale Entwicklungen antizipiert, kann in Österreich von einem stabilen Markt mit überzeugender Perspektive profitieren.