Themen 01/09/2017
E-Commerce, quo vadis? Hybridlogistikbauten als Marktnische
- Hybridlogistik
Disruptive Marktveränderungen, wie sie digitale Geschäftsmodelle in unserer Zeit auslösen – was könnte eine größere Herausforderung für die nachinvestitionslose Vermietbarkeit eines Gebäudes sein? Insbesondere die rasante Weiterentwicklung der Automatisierung in der Logistik, auch in Deutschland getrieben durch Lohnniveau und Arbeitskräftemangel bzw. gewerkschaftlichen Organisationsgrad, verändert die Form der von den großen Pure Playern, also den reinen Internethändlern (Amazon, Zalando…) nachgefragten, oft riesigen Bauten innerhalb weniger Jahre. Auch die Wunschstandorte verändern sich oft zulasten der „Mitte Deutschlands“-Standorte durch immer kürzere Zustellhorizonte bei steigenden Mengen. Die Regionalisierung wird den Zentrallagern zusetzen.
Viva! Starke Marken – Lebendiges Filialgeschäft
Gleichzeitig gibt es aber auch noch starke Konsumartikelmarken, deren Absatzwege in der Kombination aus Filiale und Internet der Marktmacht der Pure Player wohl auch dauerhaft trotzen. Hier bietet sich eine Chance: Versorgten diese Anbieter ihre Filialen früher aus anderen Anlagen als die Internetkundschaft (also aus separat gehaltenen Beständen), so erzwingt die Vernetzung aller Kanäle zum Omni-Channel oder auch No-Line-Handel zu einer Zusammenführung dieser logistischen Spielarten, um im Kosten- und Geschwindigkeitswettbewerb bestehen zu können.
Nahe am Standard und viel Zukunft: Hybridlogistikhallen
Wie sehen diese Gebäude aus? Sie sind mit meist zwischen 20.000 und 60.000 qm Hallenfläche kleiner als die Pure Player-Standorte mit oft 100.000 qm Hallenflächen. Gleichzeitig sind sie aber weniger „speziell“ – Mezzaninen kommen vor, aber nicht als echtes Mehrgeschoss. Oft wird im eigenen Sortiment eine höhere Dienstleistungstiefe und -breite für den Endkunden vorgesehen, daher sind Service- und Werkstattflächen in moderatem Umfang vorhanden und ein im Vergleich zur Standardlogistikhalle oft leicht, aber nicht exzessiv erhöhter Büroanteil. Das Wachstum der Durchsatzmengen ist oft berechenbarer und die metropolnahen und regionalen Standorte daher mit längerer Mieterverweildauer gesegnet. Summa summarum bleiben diese Bauten in jeder Beziehung nahe an der Standardlogistik und treffen somit im Nachvermietungsfall auf eine maximal große Gruppe potenzieller Mieter. Mehr Investitionssicherheit bei minimalem Risiko des temporären Leerstandes von recht unbedeutenden Teilflächen wie z.B. einer Werkstatt kann es kaum geben!
Wir gestalten diese Entwicklung gerne mit, um den von uns gemanagten Fonds ein zukunftsfähiges Produkt anbieten zu können und haben u. a. mit dem Projekt für den französischen Sportartikelspezialisten Decathlon ein Vorzeigehybridobjekt auf unserem Brownfield Westfalenhütte in Dortmund im Bau.