Der stabile Nutzermarkt in Kombination mit positiven makroökonomischen Signalen stützt weiterhin die Nachfrage nach Logistikimmobilien als Anlageklasse. Das Investitionsvolumen wird aktuell jedoch durch das begrenzte Angebot an Objekten eingeschränkt, die den Anforderungen institutioneller Investoren entsprechen. Diese fokussieren sich nach wie vor auf Core-, Core+- sowie Value-Add-Strategien – mit einem besonderen Schwerpunkt auf die Region Mailand.

Die wachsende Bedeutung von ESG im italienischen Logistikmarkt

Die Integration von ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und Governance) gewinnt auch im italienischen Logistikimmobilienmarkt zunehmend an Bedeutung und wird durch regulatorische Vorgaben als auch durch Nutzer und Investoren angetrieben. Obwohl Italien im Vergleich zu anderen europäischen Märkten noch Entwicklungsbedarf hat, gibt es deutliche Fortschritte und Trends, die auf eine nachhaltigere Ausrichtung hinweisen.
Herausforderungen bleiben jedoch: Viele ältere Gebäude sind nicht ESG-konform und bedürfen Modernisierungen. Ferner hinken der Süden und die ländlicheren Gebiete hinterher. Basierend auf einer hohen Neubauaktivität in den vergangenen Jahren konnte der Norden Italiens (z. B. Lombardei, Emilia-Romagna) seine Führungsrolle bei der Umsetzung von ESG-Maßnahmen ausbauen.

Chancen und Perspektiven

Das dynamische Wachstum im E-Commerce sowie die strategisch günstige Lage Italiens im europäischen und mediterranen Raum machen den Markt attraktiv für Unternehmen und Investoren. Die Nähe zu Osteuropa, dem Nahen Osten und Nordafrika sowie die Anbindung an wichtige Seehäfen wie Genua und Gioia Tauro können Italiens Rolle als logistische Drehscheibe weiter stärken. Zugleich schafft der zunehmende Fokus auf ESG-konforme Neubauten sowie die staatlich geförderte Infrastrukturmodernisierung – etwa durch Mittel aus dem EU-Wiederaufbaufonds – zusätzliche Investitionsanreize.

Risiken bestehen jedoch weiterhin. Dazu zählen strukturelle Herausforderungen in Bezug auf regionale Disparitäten – insbesondere zwischen Nord- und Süditalien – sowie auf die Qualität und ESG-Konformität des Bestands. Auch geopolitische Unsicherheiten, hohe Bau- und Finanzierungsbedingungen können die Entwicklung bremsen.

Dennoch: Italien positioniert sich zunehmend als dynamischer Wachstumsmarkt im europäischen Logistikimmobiliensektor – mit solider Nutzerbasis, wachsender Investorennachfrage und staatlicher Unterstützung, die den Wandel hin zu einem leistungsfähigen, zukunftsfähigen Logistikstandort aktiv fördert.

1. Weltbank: Logistics Performance Index (LPI)
2. Oxford Economics, Stand: 02.01.2024, GDP, real, LCU
3. Europäische Investitionsbank: https://www.eib.org/de/products/mandates-partnerships/rrf/index
4. IHK Rhein-Neckar: https://www.ihk.de/rhein-neckar/international/maerkte-international/enterprise-europe/italien/italien-wiederaufbauplan-4711702
5. Weltbank, Stand: 02.01.2025
6.  ECDB, Stand: 06.06.2025, darunter Elektronik, Hobby & Freizeit, Mode, Möbel & Haushaltswaren, Pflegeprodukte, Lebensmittel, Heimwerkerbedarf
7. Spherical Insights LLP. https://www.sphericalinsights.com/de/reports/italy-freight-and-logistics-market
8. GTAI Germany Trade & Invest https://www.gtai.de/de/trade/italien/branchen/italien-baut-neue-hochgeschwindigkeitsstrecken-1039064#toc-anchor–2
9. Ebd.
10. Colliers: Logistics Market Overview Snapshot Q1 2025
11. Colliers: Logistics Market Overview Snapshot Q4 2025/Q1 2025
12. Colliers: Logistics Market Overview Snapshot Q1 2025
13. PMA European Logistics Services Q1 2025
14. GARBE PYRAMID, Stand: Q4 2024
15. GARBE PYRAMID, Stand: Q4 2024
16. MSCI RCA Real Estate, Stand: Q1 2025
17. GARBE PYRAMID, Stand: Q4 2024

Frage: Welche Gründe sprechen aus Anlegersicht für Investments am italienischen Logistikimmobilienmarkt?

Der italienische Markt für Logistikimmobilien zeichnet sich durch bestimmte Merkmale aus, die ihn besonders attraktiv für Investoren machen. Zunächst einmal übersteigt der Bedarf an Logistikflächen das aktuell verfügbare Angebot, wobei die Quadratmeterzahl an Logistikfläche pro Kopf weit unter dem europäischen Durchschnitt liegt – siehe auch WHY INVEST IN ITALY, Abbildung 4 – und der Bestand an erstklassigen Flächen sehr begrenzt ist. Aus den im europäischen Vergleich historisch niedrigen Mieten ergeben sich für Italien geringere Kapitalwerte pro Quadratmeter als in anderen europäischen Märkten. Sie liegen im Schnitt unter 1.000 EUR/m² und ermöglichen Investoren nicht nur einen günstigen Einstieg, sondern auch Kapitalschutz beim Exit, da das Abwärtsrisiko bei einer späteren Veräußerung begrenzter ist.

Ferner weist der italienische Logistikmarkt traditionell eine geringe Volatilität in Bezug auf die Nettorendite auf, was dank der stetigen Mietentwicklung langfristig für positive Ergebnisse sorgt, siehe WHY INVEST IN ITALY, Abbildung 6. Die Leerstandsquote ist, wie schon angedeutet, im europäischen Vergleich immer noch niedrig – in einigen Märkten liegt sie sogar nahe Null und damit eindeutig im Bereich des Sockelleerstands.

Italien zeigt sich aktuell als wirtschaftlich vergleichsweise widerstandsfähig, insbesondere in Nordostitalien, wo das Wachstum über dem EU-Durchschnitt liegt und die Arbeitslosenquote im März 2025 deutlich unter dem nationalen Durchschnitt von 6,0 Prozent¹ blieb. Diese wirtschaftliche Stabilität im Verbund mit einer Marktlage, die von den politischen Entwicklungen kaum beeinträchtigt wird, ist ein attraktiver Faktor für Investoren.

Frage: Welche Nachfragefaktoren bestimmen derzeit den italienischen Markt?

In Italien konzentriert sich die Nachfrage auf Anlegerseite aktuell vor allem auf Core-Plus und Value-Add-Transaktionen. Hierbei geht es Investoren darum, durch die Bereitstellung erstklassiger Logistikobjekte Werte zu schaffen, und zwar entweder durch die (ESG-orientierte) Umwandlung von Bestandsbauten oder durch Neuentwicklungen. Core-Investoren sondieren mittlerweile behutsam den Markt, ohne dass es bislang zu größeren Direktkäufen gekommen wäre, denn vermutlich hofft man noch auf eine weitere Zinssenkung und damit auf ein Nachgeben der Renditen für Staatsanleihen. Wir beobachten ein zunehmendes Interesse daran, Immobilienportfolios gezielt aufzuwerten – etwa durch Investitionen in den Bestand, die Optimierung von Mietverträgen sowie die Aktivierung von Baulandreserven. Gleichzeitig bereiten sich viele Akteure auf einen Rückgang der Anfangsrenditen in den kommenden Jahren vor und richten ihre Strategien auf eine Maximierung des Exit-Werts aus.

Der Markt auf der Mieterseite entfällt zu gleichen Teilen auf Logistiker, deren Kunden in den Bereichen E-Commerce und Großhandel (GDO) agieren, und Industrieunternehmen, die Lagerflächen für ihren E-Commerce-Handel oder für ihre Vertriebsnetze benötigen. Italiens Logistikmarkt wird von Segmenten wie Bekleidung, Lebensmittel, Pharmazeutika und Industriebauteilen dominiert, die enormen Bedarf an modernen Logistikflächen in guten Lagen haben. Führende Nachfragetreiber für hochwertige Logistikimmobilien sind vor allem die Bekleidungs- und Lebensmittelbranchen.

Kurz gesagt, die Nachfrage wird sowohl vom Transformations- und Entwicklungsbedarf der Investoren als auch vom Bedarf an Logistikflächen der Marktteilnehmer im E-Commerce, im Großhandel und in strategischen Branchen generiert.

Frage: Welche Entwicklungen werden auf dem italienischen Logistikimmobilienmarkt künftig eine besondere Rolle spielen?

In Zukunft wird sich die Entwicklung von Logistikimmobilien in Italien zunehmend auf die Sanierung von Altstandorten konzentrieren und dadurch nachhaltiges Wachstum im Sinne der ökologischen, ökonomischen und sozialen Anforderungen ermöglichen.

Wir erleben einen bedeutenden Wandel im Logistikimmobiliensektor in Italien. Jüngste rechtliche Regelungen in den Regionen beschränken den Flächenverbrauch und machen Entwicklungen auf der grünen Wiese immer schwieriger. Infolgedessen gewinnt die Umwandlung von Industriebrachen – also ungenutzten oder stillgelegten Industrieflächen mit Sanierungsbedarf – zunehmend an Bedeutung. In solchen Fällen wertet die Flächensanierung nicht nur den Grund und Boden auf, sondern erfüllt auch Umwelt- und Sozialanforderungen.

Die Brachflächensanierung stellt in Italien somit eine sehr wichtige Ressource für künftige Logistik-Investments dar. Auch wenn derartige Projekte im Vergleich zu Neuentwicklungen Zusatzkosten für Abriss, Rückbau und städtische Erneuerungsmaßnahmen mit sich bringen, werden diese Nachteile durch erhebliche Vorteile vor allem im ESG-Bereich aufgewogen. Sie verringern nicht nur die Umweltbelastung, sie wirken sich auch positiv auf das soziale Umfeld aus, schaffen innerörtliche Arbeitsplätze, verbessern die Infrastruktur, sorgen ggf. auch für neue Dienstleistungsangebote und wertvolle Gemeinschaftsflächen gerade in strukturschwachen, belasteten Gegenden.

Auch GARBE Industrial Real Estate Italy folgt diesem Trend, indem es sich auf Brownfield-Entwicklungen konzentriert, um innovative und nachhaltige Logistikprojekte zu verfolgen, die den hohen Umwelt- und Sozialstandards des heutigen Marktes entsprechen. Unser Schwerpunkt bei Brownfield-Entwicklungen folgt dem Ansatz der sogenannten ‚Sustainonomics‘, einem vom Geschäftsführenden Gesellschafter Christopher Garbe eingeführten Konzept, das nicht nur für Nachhaltigkeit, sondern auch für wirtschaftlichen Mehrwert zugunsten der Investoren und der örtlichen Kommunen sorgt.

1. Quelle: Euro area unemployment at 6.2% – Euro indicators – Eurostat
2. Quelle:  Italien Inflationsrate Monatliche Trends: Europäische Verbraucherpreisindizes | YCharts

Verlagerung von Fertigung und Produktion zurück nach Europa – für Europa:

Strategische Initiativen konzentrieren sich derzeit darauf, Fertigungskapazitäten und Know-how zurück nach Europa zu holen. Ziel ist es, die Abhängigkeit von politischen Weichenstellungen und Entscheidungen außerhalb des Kontinents zu verringern. Dieses Anliegen findet sich auch im Bericht The Future of European Competitiveness von Mario Draghi, der im Auftrag der Europäischen Kommission erstellt wurde.

Im Zeitraum von Mitte 2022 bis Mitte 2023 gingen 63 % aller EU-Verteidigungsaufträge an US-Unternehmen, weitere 15 % an andere Nicht-EU-Anbieter³. Die Europäische Verteidigungsindustrie-Strategie beschreibt nun einen Übergang, mit dem Ziel, bis 2030 mindestens 50 % der Verteidigungsausgaben innerhalb der EU zu tätigen – und 60 % bis 2035⁴.
Um diesen Wandel zu beschleunigen, hat die EU im Mai 2025 einen wegweisenden Verteidigungsinvestitionsfonds in Höhe von 150 Milliarden Euro verabschiedet. Der Fonds zielt darauf ab, gemeinsame Beschaffung zu stärken, die industrielle Produktion hochzufahren und europäische Lieferketten zu festigen – ein klares Signal für eine neue Phase langfristigen, koordinierten Aufbaus europäischer Verteidigungsfähigkeiten⁵.

Eingehende Nachfrage nach Lagerflächen für Verteidigungszwecke identifiziert

Skalierung und spürbare Nachfrageeffekte brauchen Zeit

Obwohl die Aufrüstung Europas für viele nationale Regierungen und die Europäische Kommission oberste Priorität hat, werden die konkreten Auswirkungen – ebenso wie der daraus resultierende Bedarf an Lager- und Produktionsflächen – erst mit Verzögerung sichtbar.

Der schnellste Weg zur Erhöhung der Produktionsleistung ist der Ausbau bestehender Fertigungsstätten. Gleichzeitig gewinnt die Umnutzung stillgelegter Fabriken, z. B. für die Automobil- oder Schienenfahrzeugindustrie, zunehmend an Dynamik – ein Trend, der sich im gesamten Verteidigungssektor durchsetzt. Diese Maßnahmen dürften mittelfristig (2 bis 5 Jahre) zur Produktionskapazität beitragen und bieten mehrere Vorteile: die Nutzung bestehender Infrastruktur und Logistiknetzwerke sowie den Zugriff auf eine hochqualifizierte und erfahrene Belegschaft.

In 2025 hat diese Initiative sichtbar an Fahrt aufgenommen, wie folgende öffentlich bekanntgegebene Beispiele zeigen:

• Umnutzung eines ehemaligen Bahn-/Tramwerks in Deutschland:
  In Görlitz (Sachsen) baut der Rüstungshersteller KNDS ein ehemaliges Produktionswerk um – künftig sollen dort Komponenten für den Leopard II und das Schützenpanzer-Modell Puma gefertigt werden. Durch die Maßnahme bleiben 350 von 700 Arbeitsplätzen erhalten⁸.
• Umwandlung von zwei Rheinmetall-Automobilwerken in Deutschland: Für die Standorte Neuss (Nordrhein-Westfalen) und Berlin kündigte Rheinmetall eine Konversion zweier Werke aus dem kriselnden Automobilsektor an. Bei sollen in hybride Produktionsstätten umgewandelt werden, die Waffen und Munition produzieren können, während gleichzeitig eine begrenzte Automobilproduktion aufrechterhalten wird.⁹
• Gezielte Mitarbeiterübernahme von Schließungsstandorten Bosch und Continental:
  Anfang 2025 gaben Bosch und Continental die Schließung ihres Standorts in Wetzlar bekannt. In der Folge bot der Rüstungselektronikhersteller Hensoldt an, rund 200 Mitarbeitende zu übernehmen und in die Radarproduktion zu integrieren.¹⁰
• Umnutzung eines Automobilwerks zur Drohnenproduktion in Frankreich:
  Die französische Rüstungsbeschaffungsbehörde (DGA) prüft die Umwandlung stillgelegter Automobilstandorte zur Fertigung von unbemannten Luftfahrzeugen (UAVs) für die französischen Streitkräfte. Ziel ist es, bestehende industrielle Infrastruktur zu nutzen, um die Drohnenproduktion zu beschleunigen und die Verteidigungsfähigkeit Frankreichs zu stärken.¹¹
• Umbau eines ehemaligen BMW/Mini-Werks zu einem Innovationscampus in den Niederlanden:
  Im niederländischen Born (Süd-Niederlande) schaffen VDL und das niederländische Verteidigungsministerium einen neuen Campus, der Luftfahrt-, Automobil- und Verteidigungstechnologien zusammenführt. Der Fokus liegt auf Zukunftstechnologien wie Drohnen, autonomen Systemen und Hightech-Materialien.¹²

Die Rüstungsindustrie ist (noch) stark konzentriert

Rüstungsunternehmen sind derzeit in bestimmten Clustern konzentriert. Die Herstellung von Verteidigungsgütern ist äußerst komplex und erfordert eine Vielzahl spezialisierter Zulieferer. Viele dieser Zulieferer befinden sich in unmittelbarer Nähe zu den Hauptproduzenten, um eine effiziente und sichere Lieferkette zu gewährleisten. Die schnellen Verschiebungen der globalen Spannungen und geopolitischer Strategien werden die Lieferketten in der Rüstungsindustrie zunehmend proaktiv verändern – unter anderem durch den Aufbau größerer Lagerbestände.

Wie der Präsident von BAE Systems Hägglunds sagte:
„Just in time ist tot.“¹³ Zu den wichtigsten Strategien zur Risikominimierung in der Lieferkette und zur Beschleunigung der Produktion zählen eine stärkere Standardisierung der Endprodukte sowie eine vermehrte Zusammenarbeit mit lokalen Partnern. Diese Maßnahmen sollen die Abhängigkeit von internationalen Komponenten reduzieren und die Resilienz der Branche erhöhen.

1. Quelle: bpb.de, link: NATO-Gipfel 2025 in Den Haag | Hintergrund aktuell | bpb.de
2. Quelle: Oxford Economics
3. Quelle: Future of European Competitiveness, link:  97e481fd-2dc3-412d-be4c-f152a8232961_en
4. Quelle: European Commission, link: Q&A on EDIS and EDIP
5. Quelle: Reuters, link: https://www.reuters.com/business/aerospace-defense/eu-ministers-approve-new-150-bln-euro-arms-fund-2025-05-27/
6. Quelle: Goldman Sachs, link: How much will rising defense spending boost Europe’s economy? | Goldman Sachs
7. Quelle: SIPRI
8. Defence Industry Europe, 05.02.2025: Alstom and KNDS reach agreement on Görlitz site transfer, securing jobs and future production
9. Reuters, 24.02.2025: Rheinmetall to convert German factories to make defence equipment
10. Bloomberg, 31.01.2025: Hensoldt Offers to Take Over Continental, Bosch Workers
11. Defense Express, 05.02.2025: France Follows Suit and Considers Repurposing a Car Plant For Making UAVs
12. VDL; 21.03.2025: VDL and Defence joining forces to scale up defence production in the Netherlands
13. Quelle: EDS, link: Just in time is dead: How European manufacturers are gearing up for land warfare

Wichtigste Erkenntnisse:

• Die Verknappung von Gewerbe- und Industrieflächen in Deutschland droht die wirtschaftliche Entwicklung auszubremsen, besonders in Logistikregionen wie NRW, wo bis 2037 ein Stillstand droht.
• Hintergründe sind restriktive Flächenausweisungen sowie der in den letzten Jahren hohe Bedarf; seit 2000 ist die Nachfrage kontinuierlich gestiegen, doch neue Flächen bleiben rar.
• Ohne schnelles Handeln könnten Unternehmen gezwungen sein, in andere Bundesländer oder ins Ausland auszuweichen, was langfristig den Wirtschaftsstandort Deutschland weiter gefährden könnte.

Diese Entwicklung ist politisch gewollt: Die Bundesregierung plant den Flächenverbrauch bis 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag zu senken und bis 2050 einen Verbrauch von Netto-Null zu erreichen. Hinzu kommt, dass bestehende Gewerbe- und Industrieflächen häufig umgewidmet oder anderweitig genutzt werden, was die Situation zusätzlich verschärft. Diese Entwicklung ist für die deutsche Wirtschaft bedrohlich, da Logistik als Grundlage für Produktion und Konsum gilt – sie bildet die Lebensader der deutschen Wirtschaft.

Erste detaillierte Untersuchung des schleichenden Flächenschwunds

Um den schleichenden Schwund an Gewerbe- und Industrieflächen genauer zu analysieren, hat GARBE Research eine umfassende Untersuchung auf Basis von Daten des Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS) durchgeführt. Dabei wurden sämtliche ausgewiesenen GE- und GI-Flächen einbezogen, die grundsätzlich für logistische Nutzungen geeignet sind. Die Analyse umfasst sowohl den allgemeinen Bestand als auch die jährlichen Veränderungen, die durch Zustandsmeldungen nachvollzogen werden können – so flossen sowohl neue als auch wegfallende Flächen in die Untersuchung ein.

Bei den wegfallenden Flächen handelt es sich um alle Flächen, die absorbiert wurden und daher nicht mehr zur Ansiedlung verfügbar sind. Unter die hinzugekommenen Flächen fallen sowohl neu ausgewiesene Gebiete als auch Flächenerweiterungen. Außerdem wurden brachliegende Flächen berücksichtigt, da diese für eine neue Nutzung reaktiviert werden könnten. Zwar kommen durch Insolvenzen oder Umstrukturierungen immer wieder nutzbare Flächen hinzu, doch insgesamt wird das Angebot allmählich kleiner, da die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Den Schwerpunkt der Studie legten die Analysten von GARBE Research beispielhaft auf Nordrhein-Westfalen. In diesem bevölkerungsreichsten Bundesland ist die Datenlage besonders gut; zudem weist NRW eine der höchsten Infrastrukturdichten Europas auf und ist stark vom Strukturwandel geprägt. Die verwendeten ALKIS-Daten decken den Zeitraum von 2016 bis 2023 ab und wurden auf Basis von Durchschnittswerten dieser Periode hochgerechnet.

53 Prozent der ungenutzten Flächen sind dauerhaft ungeeignet

Die Analyse zeigt, dass etwa 53 Prozent der bisher ungenutzten GE- und GI-Flächen – rund 800 von insgesamt 1.500 Hektar – über den gesamten Untersuchungszeitraum hinweg ungenutzt geblieben sind. Es ist anzunehmen, dass für diese Flächen dauerhaft keine relevante Nachfrage besteht und sie für logistische Zwecke kaum geeignet sind. Die meisten dieser Flächen weisen strukturelle Standortnachteile auf oder sind schwer zu verwertende Brownfields, deren Erschließung langwierig, komplex und teuer ist. Beispiele solcher Flächen sind ehemalige oberirdische Deponien wie in Werne (40 ha), frühere Versorgungsanlagen wie das Kraftwerk in Voerde (31 ha) oder eine stillgelegte betriebliche Entsorgungsanlage bei Bielefeld (28,5 ha).

Die Zeit wird knapp

Zwischen 2016 und 2023 ist die verfügbare Fläche der GE- und GI-Gebiete in NRW kontinuierlich geschrumpft, mit einem durchschnittlichen jährlichen Verbrauch von rund 110 Hektar. Die Fortschreibung zeigt: Bis 2042 wird die Flächenbereitstellung auf null sinken – zu diesem Zeitpunkt heben sich Neuausweisungen und Verbrauch gegenseitig auf. Alle neuen Flächen werden sofort vom Markt aufgenommen. Obwohl 2042 weit entfernt erscheinen mag, bleibt kaum Zeit, diese Entwicklung noch zu beeinflussen, da Planungsprozesse erfahrungsgemäß langwierig sind. Rasches Handeln ist daher unerlässlich, besonders in den Logistikregionen NRWs. Der Handlungsdruck ist hier sogar noch erheblich höher, um zukünftige Engpässe zu vermeiden.

Abbildung 1: Veränderung der ALKIS-Flächen in NRW, die als GE-/GI-Flächenpotenziale betrachtet werden können (in ALKIS als „Erweiterung, Neuansiedlung“ bezeichnet), sowie der langfristig ungenutzten GE-/GI-Flächen (in ALKIS über einen langen Zeitraum als „außer Betrieb, stillgelegt, verlassen“ bezeichnet)

Entwicklungsstillstand in den Logistikregionen bereits ab 2037

Ländliche Regionen wie das Münsterland oder das Sauerland sind für logistische Nutzung meist ungeeignet. Daher konzentrierte sich der zweite Analyseschritt ausschließlich auf die sieben Logistikregionen in NRW, wo die Nachfrage nach Flächen besonders hoch ist und Veränderungen daher besonders ins Gewicht fallen. Zwar liegt der durchschnittliche Flächenverbrauch in diesen Regionen zwischen 2016 und 2023 bei 84 Hektar pro Jahr und damit unter dem NRW-Durchschnitt, doch angesichts der begrenzten Gesamtfläche sind die Auswirkungen hier umso dramatischer. Ohne neue Flächen könnte es bereits 2037 zu einem Stillstand kommen, an dem Neuausweisungen die Nachfrage nicht mehr decken.

Dies macht wirtschaftliche Planungen und strategische Entwicklungsmöglichkeiten für Unternehmen zunehmend unsicher. Unternehmen könnten daher gezwungen sein, Standorte in andere Bundesländer oder ins Ausland zu verlegen – eine bedenkliche Entwicklung für die Standortpolitik. Zudem wird der Bedarf an Flächen in Zukunft voraussichtlich weiter steigen, da sich durch wirtschaftliche Erholung und strukturelle Treiber wie Social-Commerce sowie neue Produktionskapazitäten für Batterien und andere Technologien zusätzlicher Flächenbedarf ergeben wird. Um diesen künftigen Bedarf zu decken, müssen bereits heute die nötigen Voraussetzungen geschaffen werden.

Abbildung 2: Veränderung der ALKIS-Flächen in NRW, die als GE-/GI-Flächenpotenziale betrachtet werden können (in ALKIS als „Erweiterung, Neuansiedlung“ bezeichnet), sowie der langfristig ungenutzten GE-/GI-Flächen (in ALKIS über einen langen Zeitraum als „außer Betrieb, stillgelegt, verlassen“ bezeichnet)

Vor dem Hintergrund der aktuellen Marktlage mit sinkender Nachfrage und leicht steigenden Leerständen drängt sich die berechtigte Frage auf, ob das Thema Flächenmangel überhaupt akut ist. In unserer Wahrnehmung ist es aber gerade richtig darüber zu sprechen. Denn die langen Phasen bei Baurechtschaffung und Planung sind einer der Hauptgründe für die Trägheit der Immobilienmärkte und damit Ursachen des drohenden Schweinzyklus. Aus diesem Grund werden wir im ersten Halbjahr 2025 ein Webinar dazu abhalten und dieses Thema mit den wichtigsten Stakeholdern diskutieren. Bleiben Sie am Ball!

Ein weiteres rasch wachsendes Segment ist der so genannte Social Commerce, bei dem Produkte oder Dienstleistungen direkt auf Social-Media-Plattformen angeboten werden, und zwar durch die Verknüpfung von sozialen Medien wie TikTok oder Instagram mit Online-Händlern. Auch in Europa wird mit starkem Umsatzwachstum beim Social Commerce gerechnet, wobei CAGR-Prognosen einen Anstieg um 20,1 % zwischen 2024 und 2029⁴ vorhersagen.

Die Segmente Fast Fashion und Social Commerce haben die Trendzyklen verkürzt. Sie konzentrieren sich auf die Agilität von Lieferketten und Logistikimmobilien, etwa indem sie Produkte näher am Verbraucher positionieren (wie im Fall der Logistikobjekte von Shein in Frankfurt und Breslau) und/oder die Produktion in europäische Nachbarländer verlagern. Jüngste Fallstudien zeigen zunehmendes Interesse europäischer Modemarken an Ländern wie der Türkei, Tunesien und Marokko, die sich aufgrund ihrer Nähe zum europäischen Markt und kürzeren Vorlaufzeiten besonders gut als Produktionsstandorte eignen. Getrieben wird dieser Wandel im Fast-Fashion-Segment von der Notwendigkeit, die Logistikkosten zu senken, die Markteinführung von Produkten zu beschleunigen und nachhaltigere Geschäftspraktiken umzusetzen.

Eine weitere Variable, die auf einen bevorstehenden Wendepunkt im E-Commerce hindeutet, ergibt sich aus der Analyse der Transportströme im Umfeld der Amazon-Lager in den drei größten europäischen E-Commerce-Märkten. Der Verkehrsfluss innerhalb eines Radius von 2,5 km um die (insgesamt 51) Amazon-Lager in Großbritannien, Deutschland und Frankreich erreichte 2024 zunächst einen Tiefstand und begann sich dann sukzessive zu erholen. Die von Kania Advisors bereitgestellten Vorhersagedaten basieren auf den im Umfeld von E-Fulfillment-Centern erfassten Verkehrsbewegungen und sind ein Frühindikator für wieder anziehende Online-Handelsumsätze. Steigendes Verkehrsaufkommen verweist schon frühzeitig auf Trends, die sich später auch in den amtlichen monatlichen Umsatzzahlen niederschlagen und schließlich auch in den Umsatzzahlen für Logistikflächen, die als nachlaufende Statistiken gelten können.

Auf der Ebene der Einzelhändler deuten erste Anzeichen auf steigende Flächenumsätze bei Logistikimmobilien im Verlauf der nächsten Quartale hin. In den USA, wo die Geschäfte von Amazon bereits an Fahrt gewonnen haben, ist dieser Prozess längst in Gang. Dagegen lässt die Belebung in Europa noch auf sich warten. Während der Pandemie kamen Amazon ebenso wie andere Online-Händler dem Anstieg der Nachfrage (Umsatz) durch Anmietungen zuvor und müssen die angemieteten Flächen nun erst mal absorbieren. Allerdings sind die Online-Umsätze von Amazon in Europa im Jahresverlauf 2024 rascher angestiegen als der Flächenbestand des Unternehmens, was eine Rückkehr zum historischen Trend nahe legt⁶. Auch wenn die Differenz zwischen Umsatz und Flächenzuwachs aktuell größer ist als je zuvor, dürfte sich die Lücke rasch schließen und der Flächenbedarf entsprechend ansteigen.

Die Marktdurchdringungsquote geht seit 2022 wieder nach oben und soll laut Prognosen bis Jahresende bei 17,4 % liegen. Damit würde sie das Pandemieniveau vom Jahresende 2020 um 10 BP übertreffen, Zudem dürfte sie in den EU-8-Ländern⁶ bis Ende 2028 auf 21,9 % ansteigen.

In Bezug auf Akzeptanz und Marktdurchdringung waren Länder wie Großbritannien und die Niederlande schon immer führend und werden dies auch bleiben, wie sich aus Abbildung 4 ergibt. Großbritannien soll laut Prognose bis Ende 2028 auf eine Marktdurchdringung von 32 % kommen, was nicht nur die höchste Quote in Europa wäre, sondern auch einer der höchsten weltweit⁶ . Im Zeitraum 2024-2028 soll der Anstieg der Marktdurchdringung laut Prognose am stärksten in Polen (+7,1 % auf 23,5 %), Spanien (+7,1 % auf 17,7 %) und den Niederlanden (+6,9 % auf 27,5 %) ausfallen.

Abbildung 4: Marktdurchdringungsquote im Vergleich

Eine Reihe von Faktoren spricht für dezentrale Netzwerke in der Nähe von Ballungszentren.

Laut Prognose wird der Online-Handel zwar zu seinem Wachstumskurs der Vor-Corona-Zeit zurückfinden, doch die Gruppe der Wachstumssegmente ist nicht mehr die gleiche und auch das Konsumverhalten hat sich weiterentwickelt. Daher dürfte sich der Schwerpunkt hin zu einer dezentralen Lieferkette mit kleineren Außenlagern nahe Ballungszentren und Logistik-Hotspots verschieben. Nachstehend aufgeführt ist eine Auswahl von Faktoren, die den Übergang prägen.

Schlussfolgerungen

Der Online-Handel hat die Ruhepause nach dem Ende der Pandemie überwunden.

Erste Anzeichen einer Expansion lassen eine allmähliche Rückkehr zu Wachstumsquoten auf Vor-Corona-Niveau erwarten. Getrieben wird die Erholung vor allem von dynamischen Segmenten wie Fast Fashion und Social Commerce. Der Aufwärtstrend spiegelt sich in Vorhersagedaten wie etwa dem gestiegenen Fahrzeugverkehr im Umfeld von Amazon-Lagern und dem jüngsten Anstieg des monatlichen Online-Umsatzes. Die Branche bewegt sich in Richtung eines dezentralen Logistikmodells, das den Schwerpunkt auf die Nähe zum urbanen Raum und Logistik-Hotspots legt, um Erwartungen wie Genauigkeit, Kosteneffizienz und Nachhaltigkeit besser gerecht zu werden.

Deep Dive Sessions

Zeitenwende

Zum Abschluss der Konferenz sorgte eine mitreißende Rede von Claus Kleber für einen würdigen Höhepunkt. Kleber beschrieb die aktuelle Zeitenwende als einen Crashtest für den Westen, was die Teilnehmenden zum Nachdenken anregte und die Ernsthaftigkeit der globalen Herausforderungen unterstrich. Ein packendes Finale, das die Konferenz mit einer Fülle neuer Erkenntnisse und wertvoller Impulse abrundete.

Die Nachfrage nach Industrie- und Logistikimmobilien (I&L) in Europa übertrifft das Wirtschaftswachstum erheblich. Was sind die Gründe dafür?

Zwar unterstützt das Wirtschaftswachstum die Entwicklungen auf den Immobilienmärkten. Im Bereich I&L sind aber vor allem strukturelle Faktoren relevant. Sie schaffen eine robuste Nachfrage, die weitgehend unabhängig von der allgemeinen wirtschaftlichen Dynamik ist. Zu diesen strukturellen Faktoren zählen zum einen der steigende Bedarf an sogenanntem Nearshoring, also der Ausbau von Produktionsstandorten im benachbarten Ausland. Zum anderen sind die europäischen Märkte historisch unterversorgt. Denn die paneuropäischen Netze und die Institutionalisierung der Anlageklasse I&L entstanden erst in den frühen 2000er Jahren mit dem Schengener Abkommen. Vor allem Mittel- und Osteuropa sowie die südeuropäischen Länder zeigen derzeit einen hohen Bedarf an I&L. Dieser Trend dürfte sich auch künftig fortsetzen.

Was spricht aus Investorensicht noch für ein Engagement auf dem europäischen Logistikimmobilienmarkt?

Der europäische Markt gilt – verglichen mit anderen großen Märkten – als relativ risikoarm. Der Blick in die USA verdeutlicht das: Während in den USA im Jahr 2023 rund 84 Prozent der Fertigstellungen als spekulativ galten, lag der Anteil spekulativer Bauten am Gesamtbauvolumen in den wichtigsten europäischen Märkten deutlich darunter: In Italien beispielsweise bei 64 Prozent, in den Benelux-Ländern und Deutschland bei knapp 40 Prozent. Dieser geringere Anteil an spekulativen Investments ist unter anderem auf eine höhere Sicherheitsorientierung in Europa zurückzuführen, aber auch darauf, dass „Built-to-Suit“-Projektentwicklungen (BTS) in den europäischen Staaten sehr viel häufiger vorgenommen werden als in vielen anderen Ländern. BTS bedeutet, dass man eine Immobilie „nach Maß“ entwickelt: Das Objekt wird also direkt auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten. Für Unternehmen ist dieser Ansatz attraktiv, weil die Immobilie allen, teils sehr individuellen, Anforderungen entspricht. Auf Investorenseite sprechen die geringen Risiken bei einer vergleichsweise hohen Rendite für BTS.

Wie schätzen Sie das Potenzial für Mietwachstum in Europa ein?

Das Potenzial ist erheblich. In den vergangenen Jahren sind die Mieten zwar gestiegen, aber langsamer und später im Zyklus als in den USA, wo sie mehrere Jahre hintereinander zweistellig gewachsen sind. In vielen europäischen Märkten liegen die inflationsbereinigten Mieten noch immer unter dem Niveau von 2006, durchschnittlich etwa zehn Prozent darunter. In den USA hingegen liegen die Mieten etwa 45 Prozent über dem damaligen Niveau. Aus Investorensicht gibt es in Europa also noch viel Spielraum für Mietsteigerungen, bevor die Märkte überteuert werden. Aus Nutzersicht wiederum machen die Immobilienkosten einen geringen Anteil der Kernkosten in der Lieferkette aus und dürften auch künftig nicht zu stark ins Gewicht fallen. Insgesamt entfallen auf die Fixkosten inklusive Miete nur etwa drei bis sechs Prozent der Kernkosten.

EINE VOLLUMFÄNGLICHE ESG-STRATEGIE BEZIEHT BEWUSST DIE SOZIALEN FAKTOREN MIT EIN.

Die soziale Standortkomponente steht bei vielen Investoren bislang nicht ganz oben auf der Agenda, vielleicht auch, weil hier kaum Bewertungsansätze vorhanden sind. Ein Ausblenden dieses Faktors kann sich jedoch als nachteilig herausstellen, denn eine vollständige ESG-Strategie schließt auch die Sozialkomponente bewusst mit ein. Bei Logistikimmobilien bedeutet dies auch zwingend die Standortqualität vor dem Hintergrund der Qualität für die Mitarbeiter – gerade vor dem stetig an Bedeutung gewinnenden Fachkräftemangel.

Da hier nur wenige Ansätze vorhanden sind, engagiert sich GARBE gemeinsam mit anderen Marktakteuren in der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e. V. zur Definition eines Standards in der Herangehensweise. Gleichzeitig werden die Ansätze bereits in hauseigenen Tools getestet und entwickelt.

Anmerkung: Die EU-Statistik basiert auf den nationalen Leerstandsquoten von 9 Ländern (Deutschland, Frankreich, Vereinigtes Königreich, Niederlande, Polen, Tschechische Republik, Slowakei, Spanien und Italien). 

Anmerkung: Die EU-Statistik basiert auf den nationalen Leerstandsquoten von 9 Ländern (Deutschland, Frankreich, Vereinigtes Königreich, Niederlande, Polen, Tschechische Republik, Slowakei, Spanien und Italien). 

Starke Kompression und Expansion

Anfangsrenditen in Europa und den USA weisen einen mehr oder weniger vergleichbaren Trend auf, nämlich starke Kompression in den Jahren 2010 bis 2022, gefolgt von Expansion und Stabilisierung in den vergangenen zwei Jahren. Auf längere Sicht hat sich der Renditeabstand zwischen den beiden Regionen auf nahezu Null verringert, was den steigenden Institutionalisierungsgrad in Europa widerspiegelt.

Unterschiedliche Strukturen mit jeweils eigenen Chancen und Herausforderungen

Bei näherer Betrachtung diverser Marktparameter wird deutlich, dass die jeweiligen Strukturen der Logistikmärkte in den beiden Regionen Unterschiede aufweisen. Europa zeichnet sich durch ESG-Priorisierung und schärfere Regulierungen aus, während der US-Markt transparenter und etablierter ist, wobei zahlreiche KPI-Werte aber größerer Volatilität unterliegen.

Die einzige Konstante bei der Nachfrage nach Logistikimmobilien ist vermutlich der Wandel.

Dieser Wandel betrifft nicht nur die Vermietungsvolumen sondern auch expandierende Bereiche und neue Marktakteure. Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich mit potenziellen neuen Nachfrageimpulsen für den europäischen Logistik-Sektor, die sich in einer Phase verschärfter geopolitischer Spannungen, fortlaufender technologischer Innovationen und in einem schwierigen makroökonomischen Umfeld präsentieren.

Wichtigste Erkenntnisse:

• Die Nachfrage, die sich auch bei schwierigen allgemeinen Marktbedingungen als resilient erwiesen hat, ist im Begriff sich zu normalisieren.
• Aktuelle Veränderungen der Marktdynamik sorgen für neue Nachfrageimpulse und lassen sich in drei verschiedene Kategorien einordnen:

1. Expansion und Diversifizierung im Online-Handel: Weitere Zuwächse im E-Commerce durch neue Nachfrageimpulse in den Segmenten Lebensmittel und Mode.
2. Lieferkettenresilienz und -agilität: Der Trend zum Nearshoring sowie zur Diversifizierung vorzugsweise regionaler Zulieferer und die Dezentralisierung der Lieferketten sorgt für neues Nachfragepotenzial.
3.  Neue Technologien und alternative Energien: Zu den Wachstumstreibern zählen neue Technologien wie die Batteriefertigung, Elektrofahrzeuge und Halbleiter.

• Trends im Einzelhandel und bei den Lieferketten unterstreichen die nach wie vor hohe Bedeutung von Standortparametern wie Nähe, Anbindung und Arbeitskräften. Der ländliche Raum wird attraktiver, und zwar vor allem für Nachfrager, die auf innovative Energieangebote abheben.

Einer der Hauptgründe für dieses Maß an Resilienz ist die Bedeutung struktureller Nachfragefaktoren. Wie im Artikel „Why Invest in Europe“ erläutert, hat sich der Bestand an belegten Flächen im Zeitraum 2013-2023 fast verdoppelt, während sich das Wirtschaftswachstum in den neun untersuchten Ländern auf ~14 % belief. Dies ist beachtlich, denn es belegt, dass der europäische Markt auch zuzeiten verschärfter geopolitischer Spannungen und schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen funktioniert. Zahlreiche Stimmungsindikatoren in Deutschland liegen nach wie vor im negativen Bereich, haben sich aber im Lauf der letzten Monate leicht verbessert, wie der Geschäftsklimaindex des ifo-Instituts zeigt. Selbst der Automobil-Teilindex hat sich in den letzten zwölf Monaten von seinem Tiefstand erholt.

Neue Nachfrageimpulse: Sich abzeichnende Trends erschließen neues Nachfragepotenzial in aufstrebenden Märkten.

Genau wie Volkswirtschaften, Konsumgewohnheiten und Technologien entwickeln sich auch Bedarfsquellen fortlaufend weiter. GARBE Research hat drei verschiedene Nachfragekategorien von steigender Bedeutung ermittelt.

Da wäre zum einen die Expansion und Diversifizierung im Online-Handel. Nach einer Pause in den Jahren 2022 und 2023 ist in den kommenden fünf Jahren im E-Commerce zunehmende Marktdurchdringung und Umsatzwachstum in ganz Europa zu erwarten. Die Prognosen lauten zwar auf Zuwächse in allen E-Commerce-Segmenten, allerdings unter Verschiebung der Marktanteile. Die Bereiche mit den voraussichtlich größten Zugewinnen beim Marktanteil sind die Aufsteiger Lebensmittel, Möbel und Mode. Die Marktanteile von Elektronik und Medien, die zu den ersten Segmenten mit Online-Vertrieb zählen, dürften dagegen in eine Plateauphase eintreten.

Auswirkungen auf Standorte: Nähe, Anbindung und Arbeitskräfte sind weiterhin Schlüsselfaktoren, doch für den ländlichen Raum eröffnet der Energiefaktor neue Chancen.

Die drei beschriebenen Kategorien dürften für einen stetigen Anstieg der Nachfrage auf dem Logistikimmobilienmarkt in ganz Europa sorgen.

• Bei der „Expansion und Diversifizierung des Online-Handels“ konzentriert sich die Nachfrage in erster Linie auf Gebiete im Umland von Ballungszentren, um ein ausgewogenes Verhältnis von Kosten und Serviceangebot sicherzustellen. Aufgrund des knappen Produktangebots kann es allerdings schwierig sein, sich hier Flächen zu sichern. Leerstandsquoten im städtischen Raum sind nach wie vor niedrig und liegen in vielen westeuropäischen Märkten generell unter 3 %.
• Für „Lieferkettenresilienz und -agilität“ geeignete Standorte zeichnen sich entweder durch gute Anbindungen (auch Flug- und Seehäfen) oder durch Fachkräfteangebot zu wettbewerbsfähigen Kosten aus, sodass die CEE-Länder hier die wichtigsten Zielmärkte darstellen.
• Für zunehmende Nachfrage in ganz Europa sorgt unterdessen die dritte Kategorie, „Neue Technologien und alternative Energien“. Ein reiches Angebot an qualifizierten Fachkräften gilt seit jeher als wichtiger Standortfaktor, aber immer wichtiger wird mittlerweile der Zugang zu Energie. Auch vor allem ländliche Gebiete dürften vom Energiefaktor profitieren, was potenziell zu veränderten Nachfragekriterien bei der Standortsuche führen könnte. In Deutschland finden sich auch im ländlichen Raum oft bereits bestehende industrielle Strukturen und auf ebensolche Regionen entfallen auch drei Viertel der installierten Netzkapazität für die Erzeugung von Sonnen- und Windenergie. So erklärt sich auch ihre relativ hohe Platzierung im IW-Regionalranking 2024, bei dem sich unter den ersten 50 gleich 22 ländliche Regionen wiederfinden, und zwar vor allem in Norddeutschland in der Nähe von Energiezentren. Ein gutes Beispiel für diesen Trend wäre die Entwicklung der Batteriefabrik Northvolt in Heide in Schleswig-Holstein, deren Batteriefertigung zu 100 % mit erneuerbarer Energie erfolgen soll.

Fazit

Der allmähliche Wandel der Nachfragetreiber hat im Lauf der letzten Jahrzehnte für drastische Veränderungen im Logistik-Sektor gesorgt. Mit einem Abflauen dieses Trends ist auf absehbare Zeit nicht zu rechnen, zumal sich die nächsten Nachfrageimpulse schon andeuten. Sie werden den Sektor nicht revolutionieren, sondern tragen zu seiner fortlaufenden Evolution bei.

Die Grundnachfrage zur Deckung der allgemeinen Versorgung und der Bedürfnisse des modernen Alltags besteht unverändert fort, mit der Entstehung neuer Nachfragedimensionen ist jedoch zu rechnen. Die neuen Nachfragetrends werden von übergreifenden Entwicklungen bestimmt, darunter veränderte Konsumgewohnheiten, verstärkte Schwerpunktsetzung auf Resilienz, Agilität und technologische Innovationen.

Vielschichtige Nachfrage durch Autoindustrie

Zunächst ist festzustellen, dass die derzeitigen konjunkturellen Verwerfungen die Erweiterungspläne für Logistikimmobilien einschränken, sofern der Schwerpunkt ausschließlich auf Kosteneffizienz liegt. Allerdings ist die Nachfrage der Automobilindustrie vielschichtiger Natur. Denn ihr Bedarf an Logistikflächen wird nicht nur von konjunkturbedingter sondern auch konjunkturunabhängiger Nachfrage bestimmt, etwa durch Reifenhersteller und Ersatzteillieferanten. Ferner kommen auch neue Treiber zum Tragen, wie z. B. die führende Rolle der Branche bei Innovationen. So wurden in den letzten Jahren zahlreiche F&E-Einrichtungen in ganz Europa ins Leben gerufen, die ihren eigenen Logistikflächenbedarf generieren. Insgesamt verschiebt sich der Schwerpunkt der Logistikflächennachfrage von traditionellen Treibern der Automobilbranche hin zu neuen Trends wie z. B. der E-Mobilität.

Hinter dem Umsatzwachstum bei E-Autos stehen nicht nur etablierte sondern auch aufsteigende Automarken wie der Hersteller BYD, der seinen Marktanteil von 1,1 % im Jahr 2023 bis 2025 auf 5 % zu steigern beabsichtigt. Die Aktivitäten von BYD sind ein gutes Beispiel für die allgemeinen Trends bei Lieferketten und Logistikimmobilien. Um Unterbrechungen der Lieferkette und Gefahren im Roten Meer zu umgehen, beschaffte sich das Unternehmen jüngst einen Frachter mit einer Kapazität von 7.000 Fahrzeugen, der Europa über Bremen beliefern soll. Die für 2026 geplante Produktionsstätte in Ungarn wiederum kann als Beispiel für den Nearshoring-Trend nach dem Motto „in Europa, für Europa“ gelten.

Auch Zulieferer und ihre Lieferketten befinden sich im Wandel aufgrund der deutlich verringerten Zahl von Fahrzeugteilen (als Faustformel ist von einem Drittel im Vergleich zu herkömmlichen Verbrennungsmotoren auszugehen) bei gleichzeitig steigendem Bedarf an Halbleitern und Batterien. Im Zusammenhang mit diesem Bedarf steht auch die absehbare Ausweitung der Batterieproduktion in Europa, dargestellt in Schaubild 4, zu deren Hauptabnehmern die Automobilindustrie zählen wird.

GARBE: ÖKOLOGISCH & ÖKONOMISCH NACHHALTIG

Erfahren Sie mehr aus der Welt von GARBE und erhalten Sie spannende Einblicke in unsere vielfältigen Projekte und Entwicklungen. Ein besonderes Highlight ist unser Bauprojekt im Hafen Straubing, wo die größte Logistikimmobilie Europas in reiner Holzbauweise entsteht. Auch das einzigartige 19-stöckige Holzhaus Roots von unserer Schwestergesellschaft der GARBE Immobilien Projekte zeigt eindrucksvoll, wie ökologisches Bewusstsein und moderne Architektur Hand in Hand gehen können.

Anteil des E-Commerce am Gesamtumsatz

Im Jahr 2022 lag der Anteil des E-Commerce am Gesamtumsatz des Einzelhandels in Deutschland bei knapp 20 %, womit es sich um einen der etabliertesten Märkte in Europa handelt. Unter den großen EU-Staaten ist dies der zweithöchste Wert nach UK (26,5 %). In Spanien und Italien liegt der Anteil bei rund 10 %. Dieser Schwellenwert wurde in Deutschland bereits 2014 überschritten. In Deutschland soll der Anteil bis 2028 noch einmal um etwa 10 %-Punkte ansteigen.

Onlinehandel als Treiber der Flächennachfrage während der Pandemie

Das starke Wachstum der Onlinehändler äußerte sich auch durch einen signifikanten Anstieg der Logistikflächennachfrage durch diese Nutzergruppe während der COVID-19-Pandemie. Im zweiten Halbjahr 2022 ließ die Nachfrage dann deutlich nach, konnte aber durch klassische Handelsunternehmen kompensiert werden. Lag der Anteil des Onlinehandels am Flächenumsatz in den Pandemiejahren 2020 und 2021 bei 19 bzw. 20 %, waren es im Jahr 2022 nur noch 13 %.

In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres kamen Handel und Onlinehandel zusammen auf nur noch 19 %. Der Flächenumsatz verringerte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 70 %. Sind die aktuellen Umsatzzahlen also Anzeichen für eine Marktsättigung und wie wird sich der Onlinehandel insgesamt weiterentwickeln?

Der rückläufige Umsatz im Onlinehandel macht sich nun auch bei Amazon bemerkbar. Flächen an 13 Standorten sollen ganz oder anteilig temporär untervermietet werden, um Überkapazitäten der aktuellen Marktphase zu vermeiden. Untervermietungen bieten den Vorteil, dass bei zukünftigen Mehrbedarfen Flächen zeitnah zur Verfügung stehen. Kurzfristig ist also keine starke Nachfrage an zusätzlichen Flächen durch Amazon für den klassischen Onlinehandel zu erwarten.

Potenzielle Nachfrage ergibt sich vielmehr durch den im September vorgestellten neuen Service „Supply Chain by Amazon“, der Logistikdienstleistungen für Dritte anbieten soll. Das Geschäftsmodell umfasst die Belieferung von Lagern anderer Handelsunternehmen, die Anmietung von Lagerflächen an Amazon-Standorten und die Versorgung weiterer Verkaufskanäle mit Waren. Mit diesem Schritt würde man die eigenen Immobilien effizienter nutzen und dem Ziel, „größter Transporteur der Welt“ zu werden, näher kommen. Der US-Konzern würde so in direkte Konkurrenz mit Anbietern wie UPS und FedEx treten. Bei einer erfolgreichen Umsetzung des Services ist perspektivisch von weiteren Flächenbedarfen über die bestehenden Standorte hinaus auszugehen.

Anteil Online-Lebensmittelhandel soll ansteigen

Bis 2030 soll der Anteil des Online-Lebensmittelhandels auf 8 % ansteigen (ca. 22 Mrd. EUR). Um dieses Feld nicht anderen zu überlassen, investieren die großen Player auf dem deutschen Markt in eigene Angebote oder eben mit strategischen Partnern. Neben Picnic (EDEKA) gibt es Flink (REWE) und REWE Digital. ALDI Nord und Süd betreiben mittlerweile einen gemeinsamen Onlineshop für sperrige Aktionsartikel. ALDI Süd testet darüber hinaus aktuell einen Lieferdienst im Raum Mülheim an der Ruhr, Duisburg und Oberhausen.

Es ist davon auszugehen, dass der Online-Lebensmittelhandel aufgrund der stark gefestigten Strukturen im Markt auch perspektivisch vor allem von den vier großen Platzhirschen dominiert wird. Akteure wie Amazon haben sich bereits aus dem Segment zurückgezogen, da der Aufbau eines eigenständigen neuen Logistiknetzes viel zu hohe Investitionen in einem bereits hart umkämpften Markt erfordern würde. Die zukünftige Flächennachfrage wird vor allem durch die Digitalisierung und Neuaufstellung der logistischen Prozesse sowie den Aufbau von (kleinen) Verteilzentren generiert.

Ausblick

Die aktuellen geopolitischen und konjunkturellen Rahmenbedingungen erschweren verlässliche Prognosen für die zukünftige Flächennachfrage durch den Onlinehandel. Fest steht, dass der durch die Pandemie getriebene Boom vorbei ist und viele Unternehmen ihre Wachstumsstrategien überarbeitet haben.

Gleichzeitig tun sich neue Akteure und Geschäftsmodelle auf, die entweder ganz neu entstanden sind (Shein, Picnic) oder aus dem stationären Einzelhandel stammen (Zara, ALDI). Letztere Flächenbedarfe verschwimmen zwischen Onlinehandel und Handel im klassischen Sinne.

Der Flächenumsatz durch den Onlinehandel dürfte kurzfristig durch die aktuelle konjunkturelle Lage verhalten ausfallen. Die fortlaufende Veränderung des Konsumverhaltens sowie ein perspektivisch steigender Online-Anteil am Gesamtumsatz dürften dazu beitragen, dass der Onlinehandel auch in Zukunft eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Logistikimmobilienmarkt sein wird.

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An dieser Stelle soll kein Fingerprinting durchgeführt werden. Vielmehr ist dieser Artikel ein Plädoyer dafür, dass wir alle gemeinsam daran arbeiten müssen, um möglichst viel dieses Potenzials umzusetzen. Das Ziel sollte sein, dass es wirklich bald heißt: „Erst so leer, jetzt solar“. Zeitlichen Aufschub können wir uns nicht mehr leisten.

Großflächiges Bauland ist rares Gut

Gerade in den Ballungsräumen ist der Wettbewerb um großflächiges Bauland besonders hoch. Bebaubare Grundstücke für größere Logistikzentren mit einer guten Verkehrsanbindung und entsprechenden Emissionsmöglichkeiten gibt es in der Schweiz kaum und werden von den Kommunen auch nur selten ausgewiesen. Sie legen das Planungsrecht bei Flächen für gewerbliche Nutzungen häufig sehr restriktiv aus und erhoffen sich eher emissionsarme Nutzungen mit einer hohen Arbeitsplatzdichte. Hinzu kommt die Topografie, die großflächige Logistiknutzungen vielerorts ausschließt. Die Flächenknappheit gilt insgesamt als eines der größten Hemmnisse für den schweizerischen Logistikimmobilienmarkt. Deshalb geraten Standorte außerhalb der etablierten Logistik-Hotspots stärker in den Fokus von Unternehmen. Wenn überhaupt, können sie oft nur dort Neubauprojekte realisieren.

Neubauprojekte werden vorwiegend durch Eigennutzer realisiert

Der Flächenbedarf für Logistiknutzungen in der Schweiz nimmt wie auch in anderen europäischen Ländern seit mehreren Jahren zu. Die Nachfrage kann bei weitem nicht bedient werden, womit man von einem Nachfrageüberhang sprechen kann. Im Zeitraum 2017 bis 2021 wurden durchschnittlich rund 200.000 m² an Logistikflächen auf Brachflächen und der grünen Wiese fertiggestellt (CBRE, 2021). Hier handelt es sich jedoch meist um kleinteilige Einheiten zur Eigennutzung. Vermietungsobjekte ab 5.000 m² machten im Jahr 2021 weniger als 5 % des Fertigstellungsvolumens aus. Spekulative Projektentwicklungen durch Investoren sind selten. Die Leerstandsquote ist dementsprechend gering und lag im Jahr 2022 bei 2,0 % bezogen auf den Gesamtbestand.

Mietpreise steigen deutlich

Das höchste Preisniveau wird in Zürich erzielt, wo die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen zuletzt bei 20,50 EUR/m² lag. In Genf wurden für ähnliche Mietflächen 17,50 EUR/m² und im Wirtschaftszentrum Basel bis zu 15,00 EUR/m² in Premiumlagen aufgerufen. Zum Vergleich: Im teuersten deutschen Top-Markt München lag die Spitzenmiete bei knapp 10,00 EUR/m². Diesbezüglich ist auf das allgemein deutlich höhere Preisniveau in der Schweiz hinzuweisen, was den Abstand zu deutschen Logistikmärkten relativiert.

Durch die sehr restriktive Flächenneuausweisung und das generell geringe Angebot an Mietflächen sind die Spitzenmieten in den vergangenen Jahren kontinuierlich angestiegen. In den vergangenen drei Jahren erhöhte sich die Spitzenmiete in den drei Spitzenmärkten um jeweils 17 bis 25 %. Durch die angespannte Marktsituation ist von einem weiteren Anstieg der Mietpreise auszugehen.

Assetklasse Logistik rückte in den letzten Jahren mehr in den Fokus von Investoren

Die Assetklasse rückte in den letzten Jahren mehr in den Fokus von Investoren, die eine Diversifizierung ihrer Portfolios verfolgen. Der Nachfrageüberhang führt dazu, dass Logistikimmobilien insgesamt als sichere und stabile Anlage mit Entwicklungspotenzial wahrgenommen werden. Der Investmentmarkt für diese Assetklasse ist bedingt durch die überschaubare Menge an anlagefähigen Objekten, vergleichsweise klein. In den vergangenen Jahren gab es durchschnittlich zehn Transaktionen ab einem Wert von min. 10 Mio. EUR pro Jahr.

Das Transaktionsvolumen lag seit 2013 im Durchschnitt bei rund 450 Mio. EUR, wobei die Jahreswerte aufgrund der geringen Anzahl der Transaktionen sehr unterschiedlich ausfielen. Im Zeitverlauf lässt sich tendenziell eine höhere Marktaktivität ab 2013 erkennen. Im vergangenen Jahr wurde ein Rekordergebnis auf dem Investmentmarkt erzielt. Die europaweit zu beobachtende Zurückhaltung der Investoren zeigt sich auch in der Schweiz. Seit Jahresbeginn wurden lediglich 62 Mio. EUR umgesetzt.

Auch in der Schweiz haben sich seit Frühjahr 2022 die Finanzierungsbedingungen, wenn auch in einem geringeren Maße, deutlich verändert. Der Leitzins wurde schrittweise um 250 Basispunkte auf 1,75 % erhöht. Im selben Zeitraum stieg der EZB-Leitzins um 450 Basispunkte an. Dementsprechend fiel auch die Dekompression der Renditen in der Schweiz geringer aus. Die landesweite Spitzenrendite für Logistikimmobilien erhöhte sich seit dem Tiefstand im Mai 2022 um 60 Basispunkte, während es in Deutschland 100 Basispunkte waren.

Die Nettoanfangsrendite für Premium-Objekte lag zur Jahresmitte 2023 in Zürich bei 4,40 % und in Genf bei 4,60 %. Sie lagen damit ca. 40 Basispunkte über den Spitzenrenditen in den deutschen Logistik-Hotspots. In Basel lag die Spitzenrendite bei 5,20 %. Im dritten Quartal zeigte sich eine Stabilisierung der Renditen.

Warum sind Logistikimmobilien in der Schweiz also ein attraktives Investment?

Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien ist bedingt durch die allgemein hohe Kostenstruktur und den hohen Grad an Eigennutzern vergleichsweise klein. Spekulative oder Built-to-suit- Projektentwicklungen sind durch das häufig restriktive Planungsrecht sowie die hohen Grundstücks- und Realisierungskosten eher selten. Gleichzeitig entspricht der Immobilienbestand mit einem Durchschnittsalter von 30 Jahren oftmals nicht den heutigen Nutzeranforderungen. Es besteht ein hoher Investitionsbedarf, um den Bestand fit für die Zukunft zu machen.

Potenziale ergeben sich also vor allem in der Neupositionierung von Bestandsobjekten unter Berücksichtigung von ESG-Kriterien, was auch in Deutschland immer mehr an Bedeutung gewinnt. Durch den Trend zur Auslagerung von Logistikprozessen an externe Dienstleister könnten ehemals eigengenutzte Objekte auf den Markt kommen. Insgesamt können Bestandsobjekte aufgrund der hohen Flächennachfrage und guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Schweiz ein attraktives Investment darstellen.

Immobilien der Zukunft

In einem ersten Vortrag zeigte Kai Uwe Bergmann von der Bjarke Ingels Group anhand verschiedener Projekte, wie zukünftige Immobilien aussehen können. Sie verbinden die Anforderungen an einen neuen Arbeitsplatz, Energieeffizienz der Gebäude aber auch das Wohlbefinden der Menschen. So kann das neue Google-Headquarter in San Francisco rund 40 Prozent der benötigten Energie mit PV-Anlagen auf dem Dach gewinnen. Die Büroflächen sind modular und offen aufgebaut und können jederzeit an neue Anforderungen angepasst werden.

Für das Toyota Woven City Projekt stehen „Wellbeing“ und „Happiness“ im Fokus. Am Fuße des Mount Fuji entsteht eine einzigartige Kommune, die geprägt ist durch Holzgebäude, Arbeiten & Leben an einem Ort, besonderer Aufenthaltsqualität durch Parks sowie einem hohen Grad an Automatisierung. Bergmann sagt: „Toyota denkt nicht mehr in der Kategorie Auto, sondern in Mobilität und wie wir alles miteinander verbinden können.“ Mit weiteren Projekten wie in Paris oder auch die visionäre Idee von Icon von Büroräumen auf dem Mond wurden weitere visionäre Ideen zum Leben & Arbeiten der Zukunft aufgezeigt.

Science & Technology Real Estate

In der anschließenden Diskussionsrunde wurde das Thema „Science & Technology Real Estate: Standorte und Immobilien für Unternehmen mit Zukunft“ mit Katharina Kreitz von Vectoflow, Dr. Dirk Ehlers, Cellcolab, Dr. Nadine Galandi, Wissenschaftlerin und Beraterin, Dr. Dirk Scholl, Life Science Consulting gemeinsam mit Moderator Thomas Kallenbrunnen von GARBE Institutional diskutiert.

Zentrale Erkenntnis der Diskussion: Die Entwicklung von Clustern, also der Zusammenschluss von Unternehmen der gleichen Branche, aber auch Hochschulen und anderen Einrichtungen sind wichtig, damit sich der Science- und Tech-Bereich entwickeln kann.

Deep Dive Breakout Sessions

Weiter ging es in zahlreichen Deep Dive Breakout Sessions, in denen Themen, wie beispielsweise Strategische Standortauswahl – ein Perspektivenwechsel aus Sicht des Kunden, Rechenzentren als neue Immobilienklasse oder Von Grau zu Grün – Revitalisierung der Westend Gardens als Best Practice Beispiel, diskutiert wurden.

Game-Changer für Logistikimmobilien und Standorte

Beim Thema „Energiewende, Nearshoring, Politik – Was sind die Game-Changer für Logistikimmobilien und Standorte?“ konstatierte Prof. Dr. Alexander Nehm, BWL – Spedition, Transport und Logistik; DHBW Mannheim drei Thesen:

Die erste lautete „Location Shift / Neue Standortdynamik“, die besagt, dass wir keine Deglobalisierung haben, sondern sich die Welt durch die Veränderungen der Lieferketten und Nearshoring neu ordnen würde. Als zweite These zeigte er auf, dass die „Strukturelle Nachfrage wieder hoch“ sei. So würden insbesondere Unternehmen aus dem Bereich E-Commerce und Automotive zu 90 Prozent Doppelstrukturen aufbauen, also sowohl Produktion als auch Lagerhaltung und dadurch eine zusätzliche Nachfrage nach Flächen generieren. Als dritten und spannendsten Punkt führte Alexander Nehm aus, dass Logistikimmobilien zukünftig als kommunale Energieversorger, also lokale Kraftwerke, an Bedeutung gewinnen würden.

In der anschließenden Diskussion, moderiert von Jan Dietrich Hempel von GARBE Industrial diskutierten Alexander Nehm, Michiel Muller, Picnic und Friedrich Wilhelm Düsing, Metroplan Engineering zum Thema „Logistik verändert sich – Was sind die Anforderungen an die Immobilie?“

So führte Muller aus, dass die Anforderungen von E-Commerce-Anbietern anders seien als von Logistikern. Mit „We need nicer buildings“ fasste er die Anforderungen an gute Arbeitsbedingungen zusammen, die vor allem bei der Gewinnung neuer Mitarbeiter von erheblicher Bedeutung sind. Denn für jeden neuen Picnic-Standort werden 500 bis 800 Mitarbeiter gesucht – und die bekommt man nur durch entsprechende Rahmenbedingungen.

Ingenieur Friedrich Wilhelm Düsing erläuterte zudem, dass es eine manuelle Bearbeitung von Aufträgen zukünftig nicht mehr geben werde: „Die Automatisierung ist alternativlos, bedingt durch den Mangel an Personal, steigende logistische Anforderungen und die Verknappung von Flächen.“ Dieser These wurde von Picnic-Chef Muller für den Bereich Food bezweifelt, denn ein Roboter sei noch nicht fähig individuelle Lebensmittellieferungen zusammenzustellen. Insgesamt wurde der Logistikbranche wenig Innovationskraft in den vergangenen Jahren bescheinigt.

Alexander Nehm konnte den Krisen der letzten Monate hierzu positives abgewinnen: „Das gute an der Krise ist, dass der Handlungsdruck so hoch ist, dass endlich Innovation entsteht. Man sieht: Es kann dann doch schneller gehen, und bald werden wir nur noch nachhaltige Produkte auf dem Markt sehen.“