Brownfield: Die Zukunft für Logistikimmobilien?
- Logistikimmobilien
Der Verbrauch von bislang unbebauten Flächen für Neubauten ist in einem dicht besiedelten Land wie Deutschland immer häufiger auch ein Politikum. Wenn dann noch die Verwandlung eines solchen Greenfields nicht einer prestigeträchtigen und emissionsfreien Hightech-Ansiedlung dienen soll, sondern einer flächenintensiven Logistikanlage, kommt bei lokalen Behörden oft wenig Euphorie und in der Bevölkerung zunehmend Ablehnung auf. Die Konversion und Nutzung ehemaliger Industrieflächen ist daher für Projektentwickler von Logistikimmobilien mehr als eine Überlegung wert.
Flächenverbrauch mindern: konstruktiv und nachhaltig
Nicht nur Unternehmen, wie Garbe Industrial Real Estate müssen sich heute mit den ihnen entgegengebrachten Bedenken konstruktiv auseinandersetzen. Sondern alle Nutzer von flächen- und verkehrsintensiven Anlagen. Nicht zuletzt, weil die Bundesregierung im Rahmen ihrer nationalen Nachhaltigkeitsstrategie das Ziel ausgegeben hat, den Flächenverbrauch von derzeit durchschnittlich 81 Hektar pro Tag auf weniger als 30 Hektar täglich zu senken.
Brownfield Development: Vorteile
Ein Vorteil der Brownfields ist, dass diese aufgrund ihrer Metropolnähe zumeist in eine soziale, industrielle und verkehrstechnische Infrastruktur eingebettet sind.
Weitere positive Aspekte sind:
- Der Wegfall der Vornutzung bedeutet den Verlust von Arbeitsplätzen und vormals verlässlichem Steueraufkommen. Arbeitskräfte sind also im lokalen Umfeld verfügbar und Behörden und Verwaltung unterstützen logistische Neuansiedelung. Dies oft intensiver als auf Greenfields in relevanter Metropolnähe, wo zudem zum Teil das „Cherrypicking“ blüht. Die Unterstützung der Stadt Dortmund im Projekt Westfalenhütte war und ist jedenfalls vorbildlich.
- Die Vornutzung war meist emissionsintensiv – beispielsweise entsteht durch eine Fabrik mehr Belästigung durch Staub, Lärm und Geruch, als durch Logistik. Die Akzeptanz für eine logistische Nutzung ist daher meist unproblematisch, weil Bebauungspläne entsprechende Emissionswerte berücksichtigen.
- Die Verkehrsanbindung ist häufig vielseitiger als auf der sprichwörtlichen grünen Wiese. In Dortmund existiert für den Standort Westfalenhütte eine Anbindung an die Verkehrsträger Straße, Schiene, Wasser und auch den ÖPNV.
- Die bereits eingebrachte graue Energie – Aufwendungen, wie Baumaterial, Transportenergie, etc. – kann teilweise in die neue Nutzung übertragen werden und mindert den ökologischen Fußabdruck neuer Anlagen auf dem Brownfield.
Zudem muss die Medienanbindung (Gas, Wasser, Strom etc.) auch für den Verbrauch großer Volumina meist nicht gesondert geschaffen werden.
Brownfield vs. Greenfield
- Die urbane Einbindung des Brownfields bringt aber auch Anforderungen mit sich, die auf dem Greenfield zwar immer öfter, aber noch nicht durchgängig gestellt werden: Eine verpflichtend zu erbringende Ausstattung mit Photovoltaik oder anderen auf ökologische Nachhaltigkeit abzielenden Merkmalen, ist nicht immer ein Plus für die Rendite und Vermarktbarkeit der Immobilie.
- Meist existieren Altlasten, die saniert werden müssen. Auf der Westfalenhütte erfolgte die Sanierung in Absprache mit der Stadt Dortmund dergestalt, dass durch Bodenabtragung und Aufbringung einer Ausgleichsschicht, sowie eine Pflicht zur vollständigen Versiegelung der Oberfläche, sogar ein logistischer Vorteil erwächst. Für Logistik- und Gewerbebauten ist der Nachteil unbedeutend, dass Eingriffe in tiefere und kontaminierte Bodenschichten potenziell kostenträchtig bleiben.
- Bauten im urbanen Kontext müssen oft höheren gestalterischen Ansprüchen genügen bzw. sich in eine architektonische Umgebung einfügen. Das bringt bei Logistikbauten leicht erhöhte Kosten mit sich. Im Falle des Garbe Industrial Real Estate Parks Westfalenhütte wird dieser Anspruch von der Stadt allerdings mit viel Augenmaß nur dort durchgesetzt, wo Fassaden nachvollziehbar den Blicken der Bevölkerung ausgesetzt sind.
- Ein meist im Vergleich zum Greenfield deutlich höherer Grundstückspreis muss letztlich beim Mieter mit passender Nutzenargumentation durchgesetzt werden.
Brownfield Investment: eine attraktive Ökobilanz
Insbesondere institutionelle Investoren und zunehmend auch auf Nachhaltigkeit und Ökologie ausgerichtete Mieter hinterfragen die Altlastensituation eines jeden Grundstücks bzw. Objektes. Bei Brownfields werden die Sanierungsverfahren und -nachweise besonders akribisch geprüft. Daher gilt diesen Themen auch die besondere Aufmerksamkeit der Garbe Industrial Real Estate GmbH. Der Ökobilanzwert eines sanierten Grundstückes rangiert nach erfolgreicher Prüfung dann allerdings deutlich über einem Greenfield. Denn es wurden Umweltlasten saniert oder gekapselt und keine Landwirtschafts- oder Naturfläche verbraucht. Ein entscheidendes Kriterium für Brownfield Investments, bleibt nach wie vor das Argument der attraktiven Lage und der daraus abzuleitenden Wertstabilität und Wertentwicklung.
Brownfield in der Praxis: Das Projekt Westfalenhütte
Das Brownfield-Gelände “Westfalenhütte” mit seiner Fläche von 450.000 m² wurde ursprünglich von Thyssen-Krupp genutzt. Was das Gelände mit Lage im östlichen Ruhrgebiet besonders attraktiv macht, ist die Nähe zu sechs Autobahnen und die Möglichkeit einer Gleisanbindung.
Während die Konversions- und Sanierungsprozesse des Grundstückes nach Plan verliefen, waren die tatsächlichen Nachfragen nach Neuentwicklungen von Logistikimmobilien bis in die zweite Hälfte 2012 aus mehreren Gründen ein Problem:
- Die Finanzkrise verdarb den Markt für alle Teilnehmer über mehrere Jahre, so auch für die Westfalenhütte.
- Der geplante gehobene Baustandard mit Ausstattungsmerkmalen, die sich für den Mieter erst frühestens nach mehr als fünf bis sieben Jahren rentiert hätten, setzte sich in einer Marktumgebung kürzer werdender Kontraktlogistikverträge nicht durch bzw. verhinderte Abschlüsse.
- Die in der näheren Umgebung der Westfalenhütte noch verfügbaren und vergleichsweise günstigen Greenfield-Grundstücke von brauchbarer Größe und Lage verschwanden in der Krise langsamer vom Markt als angenommen.
Die grundsätzliche Entscheidung für diese Brownfield-Entwicklung stand für die Garbe Industrial Real Estate GmbH allerdings nie infrage. Zuerst musste das generelle Nachfragetief im Markt für Logistikimmobilien überwunden werden. Danach zahlte sich dann auch das Festhalten an folgender Strategie aus: Speziell auf Kunden mit Bedarf an großen und zusammenhängen Flächen, wie auch geografischer Präferenz zu setzen.
Im Juli erfolgte dann der Baustart mit einem Objekt von minimal 20.000 Quadratmetern Lagerfläche plus einer Erweiterungsmöglichkeiten auf 40.000 Quadratmeter für DB Schenker. Das neue Logistikzentrum bedient eine Nachfrage nur mit Mehraufwand bei den Transporten zu realisieren gewesen wäre.
Die aktuelle, zum Teil schon in Richtung Baustart gehende Anfrage-Pipeline mit Hallengrößen von im Durchschnitt 35.000 Quadratmetern ohne Erweiterungen bestätigt die Tendenz – umso mehr, weil diese Nachfrager meist sehr auf die Lage und Einbindung des Grundstücks abstellen, die in Greenfield-Lagen so nicht gegeben sind.
Überdacht werden musste lediglich der Gebäudestandard für jene Nachfrager, die entweder kürzere Mietverträge zeichnen – meist Kontraktlogistiker – oder für die in punkto Nachhaltigkeit, der sichere DGNB-Silber-Standard ausreicht.
In Summe halten wir den Logistik-Park Westfalenhütte für ein wegweisendes Beispiel für die wirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Konversion beziehungsweise Nachnutzung ehemaliger Industrieflächen. Die Garbe Industrial Real Estate GmbH wird sich auf diesem Feld weiter engagieren.