Chance Industrie-Cluster

Chance Industrie-Cluster

Themen 07/08/2015

Neben den logistischen Hot-Spots gibt es in Deutschland einige industrielle Cluster, die häufig noch nicht auf den Investitionslandkarten auftauchen, gleichwohl aber eine stabile Nachfrage von guten Mietern aufweisen. Die Garbe Industrial Real Estate GmbH engagiert sich gerne für diese Regionen und analysiert stetig die Chancen für die nachhaltigen und wirtschaftsfördernden Industrie-Cluster.

Im Werk Salzgitter baut Alstom Züge für den Personennahverkehr in aller Welt. versorgt wird die Produktion aus dem neuen Logistikzentrum, das auch mit einer Kläranlage zum Umschlag von schweren Komponenten ausgestattet ist.

Geht es um die Idealbeschreibung einer nachvermietbaren Logistikimmobilie,

so werden im Markt meist die gleichen Kriterien genannt: Sie muss an möglichst allen Verkehrsträgern gelegen sein, eine Höhe von 10 Metern Unterkante Binder oder ein Tor per 1.000 Quadratmeter Hallenfläche aufweisen. Diese Merkmale charakterisieren eine „generische“ Logistikimmobilie im Kern durchaus richtig und sind auch allgemein akzeptiert. Ähnlich ist es mit den identifizierten Hauptlogistikregionen: Sie sind nicht nur bunte Kreise auf einer Landkarte, sondern symbolisieren die nach wissenschaftlichen Parametern ermittelten logistischen Hot-Spots und geben wertvolle Hilfe bei der Standortbeurteilung einer Logistikimmobilie.

Allerdings gibt es wohl keine Verallgemeinerung ohne Ausnahme. So bleiben auch bei der idealtypischen Beschreibung der Logistikimmobilie Unschärfen. Ebenso werden kleine Blind-Spots in Kauf genommen. „In Deutschland sind das sowohl einige sich entwickelnde als auch bereits länger existierende industrielle Cluster“ erläutert Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer der Garbe Industrial Real Estate GmbH. „Sie tauchen bisher in den Investitionsübersichten für Logistikimmobilienstandorte nicht auf, obwohl sie eine stabile Nachfrage von guten Mietern aufweisen und damit für Entwickler und Investoren attraktiv sind.“

+ClusterBegriff: räumliche Konzentration miteinander verbundener Unternehmen und Institutionen innerhalb eines bestimmten Wirtschaftszweiges. Der Cluster kann neben Unternehmen vernetzter Branchen auch weitere für den Wettbewerb relevante Organisationseinheiten (z.B. Forschungsinstitutionen, Hochschulen, Kammern, Behörden, Finanzintermediäre, Normen setzende Instanzen etc.) beinhalten. Als räumliche Zusammenballung von Menschen, Ressourcen, Ideen und Infrastruktur stellt sich ein Cluster als hoch komplexes Netzwerk mit dynamischen internen Interaktionen. Cluster, deren Wirtschaftsbeziehungen sich hauptsächlich auf den industriellen Sektor beziehen, werden Industrie-Cluster genannt.

DieGarbe Industrial Real Estate GmbH hat diese Cluster analysiert und in ihre Geschäftsaktivitäten einbezogen, denn dort ist mit logistischem Know-how eine sehr gute Wertschöpfung möglich. Jan Dietrich Hempel: „Wir haben hier einen Ansatz entwickelt, den wir regionalspezifische Interpretation der generischen Logistikimmobilie nennen.“

Beispiel Salzgitter: An diesem Ort mit ca. 100.000 Einwohnern am Kreuz der Nord-Süd und West-Ost-Verkehrsachsen konzentriert sich mit der Salzgitter AG, dem Alstom-Konzern, MAN Truck + Bus, ContiTech AG, Voith Turbo, Volkswagen und vielen weiteren Branchenverwandten ein industrieller Kern aus Stahlverarbeitung und Fahrzeugbau, der immer mehr Logistikflächen nachfragt. Allerdings wurden diese Flächen bislang eher auf den Werksgeländen der Unternehmen erbaut und nicht off-site und als Investorenmodell. „Das ändert sich nun rasant“, sagt Jan Dietrich Hempel. „Die Werksgelände sind oft ausgereizt, die Logistik wird ausgelagert und das nicht nur räumlich, denn gleichzeitig wechselt die Flächenbewirtschaftung zum Kontraktlogistiker.“ So entsteht ein auf viele Jahre stabiler Markt an für Investoren attraktiven Mietflächen.

Wichtige Faktoren eines Industrie-Clusters

Standort

Für die profitable Vermarktung einer Fläche sind logistische, standortrelevante und marktbezogene Charakteristika von Interesse. Spezielle Charakteristika sind bsp. Größenordnung der Fläche, Einzugsgebiet, aktive politische Förderung, exzellente Verkehrsinfrastruktur.

Netzwerk

Durch ein ökonomisches Netzwerk von Produzenten, Zulieferern, Forschungseinrichtungen, Dienstleistern mit einer gewissen regionalen Nähe zueinander, entstehen wertvolle Austauschbeziehungen, die wiederum Wettbewerbsvorteile für alle beteiligten Unternehmen schaffen.

Infrastruktur

Die Anbindung an branchenspezifische Verkehrswege, wie Schienenverkehr, Wasserwege oder Straßennetz, spielen bei der Evaluierung eines geeigneten Standortes für eine Logistikimmobilie eine enorm große Rolle.

Allerdings greift in solchen Industrieclustern das wohlvertraute Rezept des generischen Logistikbaus nur teilweise,

denn Stahlhalbzeuge und Komponenten für Lkw oder Eisenbahnwaggons sind in der Regel größer und schwerer als große Mengen Konsumgüter, Unterhaltungselektronik oder Pkw-Teile. Sie benötigen deshalb andere logistische Profile, die schon bei der Projektentwicklung berücksichtigt werden müssen. So auch das Logistikzentrum, das die Garbe Industrial Real Estate GmbH für Alstom in Salzgitter errichtet. Der perfekte Industrie Cluster!

Für Alstom, einen der weltweit führenden Hersteller von Schienenfahrzeugen, und den von ihm beauftragten Logistikdienstleister Deufol ist aktuell direkt angrenzend an das Werksgelände eine Anlage mit ca. 30.500 Quadratmetern Logistikfläche und 1.000 Quadratmetern Büro im Bau. Die Mietvertragslaufzeit beträgt 15 Jahre.

Im Frühjahr 2015 soll das neue Logistikzentrum mit 20.000 Quadratmetern Hallenfläche den Betrieb aufnehmen und die Produktionsstätten von Alstom mit Komponenten versorgen.

Die Gebäudeeigenschaften berücksichtigen neben einigen „generischen“ auch die für das Umfeld von einem Industrie-Cluster typischen Anforderungen:

  • Erhöhte Bodenlast 10 tons/qm
  • Ebenerdige Hallenbauweise
  • Kranbahnen auf 1/3 der Fläche
  • Fernwärmeheizung (regional sehr wirtschaftlich verfügbar)

Diese regionalspezifische Interpretation der Projektentwicklung hat bereits weitere Ansiedler überzeugt. Für den langjährigen Kunden Rudolph Logistik entwickelt die Garbe Industrial Real Estate GmbH im gleichen Industrie-Cluster nur unweit von der Alstom-Anlage entfernt eine Logistikimmobilie mit 20.000 Quadratmetern Hallenfläche und 800 Quadratmetern Büro für ein Zuliefergeschäft der lokalen Lkw-Produktion. Auch hier spielt clustertypisch z. B. eine ebenfalls stärkere Bodenlast eine größere Rolle als bei einer Standardimmobilie. Jan Dietrich Hempel: „Diese Projekte zeigen, dass sehr gute Investitionsprodukte in attraktiver und sich weiter entwickelnder Lage jenseits der bunten Kreise auf den Investitionslandkarten möglich sind und Salzgitter ist dabei nur ein Beispiel für zahlreiche weitere investitionsfähige Clusterstandorte.“

Wir haben hier einen Ansatz entwickelt, den wir regionalspezifische Interpretation der generischen Logistikimmobilie nennen.Jan Dietrich Hempel (CEO)

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