Umdenken in der Logistik: Was macht eine gute Fläche aus?
- Logistikimmobilie
Der erste Schritt der Planung
… ist schon seit jeher die passende Flächenausweisung gewesen. Daran wird sich mit großer Sicherheit auch nichts ändern. Doch wo früher für die Unternehmensimmobilie möglichst zentrale und für die Logistikimmobilie möglichst verkehrsgünstige Lagen angestrebt wurden, ist heute schlichtweg kein Platz mehr. Das heißt aber nicht, dass es nur noch B- oder C-Lagen gibt. Eher braucht es eine neue Definition bei der Frage: Was ist eine gute Lage?
Die Logistik ist im Wandel, ihre Bedarfe auch
Neben der allgegenwärtigen Flächenknappheit spielen auch die Änderungen im Versand- und Logistikvolumen eine ausschlaggebende Rolle. Die Industrie ist im Wandel: E-Commerce steigt, gleichzeitig sinkt die Lieferzeit, die die Internethändler ihren Kunden versprechen. Um das garantieren zu können, ändern sich nicht nur Standorte – auch innovative Last-Mile-Konzepte für eine schnelle Distribution werden immer dringender.
Drei Faktoren für ein Planungshalleluja
Was macht denn nun eine neu gedachte, gute Lage aus? Dafür haben wir drei Faktoren definiert, die erklären, warum wir ein Umdenken in der Bewertung einer guten Fläche brauchen.
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Verkehrsintensive Logistik
Wie schon erwähnt nehmen sowohl das Versandvolumen als auch die Ansprüche der Kunden weiter zu. Kurze Lieferzeiten sind ein Versprechen – in städtischen wie auch ländlichen Gegenden. Warenbestände und das Distributionszentrum müssen immer näher an den Kunden. Daher werden Sortierzentren und vor allem individuelle Last-Mile-Lösungen auch in ländlichen Regionen zur Notwendigkeit.
Alternativen etablieren
Zusätzlich zum absoluten Flächenmangel kommt die Tatsache, dass der Bedarf an Fläche wächst. Im Durchschnitt weist die gewünschte Logistikfläche einen Gebäude-Footprint mit 100.000 m² auf. Diese sind natürlich mehr als rar gesät. In der Folge etablieren sich für die Logistik auch Lagen abseits der bekannten Hotspots und nehmen längere, aber gut angeschlossene An- und Abfahrtswege in Kauf.
Den Dialog suchen
Zugegeben: Optisch machen Logistikimmobilien nicht viel her. Der Vorwurf, dass sie wenig Arbeitsplätze und Gewerbesteuer, dafür aber viele Autos bringen, dagegen ist falsch. Leider aber das lauteste Argument, warum sich Gemeinden oft gegen die Logistik und für Brachflächen entscheiden. Die Zahl gut gemachter und reichweitenstarker Aufklärungs-Kampagnen steigt, auch GARBE ist in diesem Bereich stark engagiert.
Neue Logistiklösungen – für Mieter und Investoren
Die eben aufgezeigten Argumente lassen keinen anderen Schluss zu, außer: es muss sich etwas ändern. Eine schon viel praktizierte Lösung bei GARBE ist die Nutzung von Brownfields. Dass diese vorgenutzten Flächen in etablierter Lage auch kritische Mieter überzeugen und als investitionsfähig gelten, konnten wir mit dem Projekt Logistikpark Westfalenhütte in Dortmund beweisen.
Definition weiter fassen
Brownfields sind eine schnelle und leicht umsetzbare Lösung – aber eben auch begrenzt. Auf lange Sicht bleiben der Branche, dem Markt und den Kommunen aber nichts anderes übrig als: Umdenken. Die Definition einer A-Lage, aus Mieter- und Investorensicht, muss weiter gefasst werden. Dafür müssen die Zusammenhänge, Dynamiken und Trends dieser Prozesse transparent vermittelt werden, am besten im direkten Dialog mit den Zielgruppen. Genau das ist seit vielen Jahren unser Tagesgeschäft.
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