Neuen Nachfrageimpulsen auf der Spur

Die einzige Konstante bei der Nachfrage nach Logistikimmobilien ist vermutlich der Wandel.

Dieser Wandel betrifft nicht nur die Vermietungsvolumen sondern auch expandierende Bereiche und neue Marktakteure. Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich mit potenziellen neuen Nachfrageimpulsen für den europäischen Logistik-Sektor, die sich in einer Phase verschärfter geopolitischer Spannungen, fortlaufender technologischer Innovationen und in einem schwierigen makroökonomischen Umfeld präsentieren.

Wichtigste Erkenntnisse:

• Die Nachfrage, die sich auch bei schwierigen allgemeinen Marktbedingungen als resilient erwiesen hat, ist im Begriff sich zu normalisieren.
• Aktuelle Veränderungen der Marktdynamik sorgen für neue Nachfrageimpulse und lassen sich in drei verschiedene Kategorien einordnen:

1. Expansion und Diversifizierung im Online-Handel: Weitere Zuwächse im E-Commerce durch neue Nachfrageimpulse in den Segmenten Lebensmittel und Mode.
2. Lieferkettenresilienz und -agilität: Der Trend zum Nearshoring sowie zur Diversifizierung vorzugsweise regionaler Zulieferer und die Dezentralisierung der Lieferketten sorgt für neues Nachfragepotenzial.
3.  Neue Technologien und alternative Energien: Zu den Wachstumstreibern zählen neue Technologien wie die Batteriefertigung, Elektrofahrzeuge und Halbleiter.

• Trends im Einzelhandel und bei den Lieferketten unterstreichen die nach wie vor hohe Bedeutung von Standortparametern wie Nähe, Anbindung und Arbeitskräften. Der ländliche Raum wird attraktiver, und zwar vor allem für Nachfrager, die auf innovative Energieangebote abheben.

Einer der Hauptgründe für dieses Maß an Resilienz ist die Bedeutung struktureller Nachfragefaktoren. Wie im Artikel „Why Invest in Europe“ erläutert, hat sich der Bestand an belegten Flächen im Zeitraum 2013-2023 fast verdoppelt, während sich das Wirtschaftswachstum in den neun untersuchten Ländern auf ~14 % belief. Dies ist beachtlich, denn es belegt, dass der europäische Markt auch zuzeiten verschärfter geopolitischer Spannungen und schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen funktioniert. Zahlreiche Stimmungsindikatoren in Deutschland liegen nach wie vor im negativen Bereich, haben sich aber im Lauf der letzten Monate leicht verbessert, wie der Geschäftsklimaindex des ifo-Instituts zeigt. Selbst der Automobil-Teilindex hat sich in den letzten zwölf Monaten von seinem Tiefstand erholt.

Neue Nachfrageimpulse: Sich abzeichnende Trends erschließen neues Nachfragepotenzial in aufstrebenden Märkten.

Genau wie Volkswirtschaften, Konsumgewohnheiten und Technologien entwickeln sich auch Bedarfsquellen fortlaufend weiter. GARBE Research hat drei verschiedene Nachfragekategorien von steigender Bedeutung ermittelt.

Da wäre zum einen die Expansion und Diversifizierung im Online-Handel. Nach einer Pause in den Jahren 2022 und 2023 ist in den kommenden fünf Jahren im E-Commerce zunehmende Marktdurchdringung und Umsatzwachstum in ganz Europa zu erwarten. Die Prognosen lauten zwar auf Zuwächse in allen E-Commerce-Segmenten, allerdings unter Verschiebung der Marktanteile. Die Bereiche mit den voraussichtlich größten Zugewinnen beim Marktanteil sind die Aufsteiger Lebensmittel, Möbel und Mode. Die Marktanteile von Elektronik und Medien, die zu den ersten Segmenten mit Online-Vertrieb zählen, dürften dagegen in eine Plateauphase eintreten.

Auswirkungen auf Standorte: Nähe, Anbindung und Arbeitskräfte sind weiterhin Schlüsselfaktoren, doch für den ländlichen Raum eröffnet der Energiefaktor neue Chancen.

Die drei beschriebenen Kategorien dürften für einen stetigen Anstieg der Nachfrage auf dem Logistikimmobilienmarkt in ganz Europa sorgen.

• Bei der „Expansion und Diversifizierung des Online-Handels“ konzentriert sich die Nachfrage in erster Linie auf Gebiete im Umland von Ballungszentren, um ein ausgewogenes Verhältnis von Kosten und Serviceangebot sicherzustellen. Aufgrund des knappen Produktangebots kann es allerdings schwierig sein, sich hier Flächen zu sichern. Leerstandsquoten im städtischen Raum sind nach wie vor niedrig und liegen in vielen westeuropäischen Märkten generell unter 3 %.
• Für „Lieferkettenresilienz und -agilität“ geeignete Standorte zeichnen sich entweder durch gute Anbindungen (auch Flug- und Seehäfen) oder durch Fachkräfteangebot zu wettbewerbsfähigen Kosten aus, sodass die CEE-Länder hier die wichtigsten Zielmärkte darstellen.
• Für zunehmende Nachfrage in ganz Europa sorgt unterdessen die dritte Kategorie, „Neue Technologien und alternative Energien“. Ein reiches Angebot an qualifizierten Fachkräften gilt seit jeher als wichtiger Standortfaktor, aber immer wichtiger wird mittlerweile der Zugang zu Energie. Auch vor allem ländliche Gebiete dürften vom Energiefaktor profitieren, was potenziell zu veränderten Nachfragekriterien bei der Standortsuche führen könnte. In Deutschland finden sich auch im ländlichen Raum oft bereits bestehende industrielle Strukturen und auf ebensolche Regionen entfallen auch drei Viertel der installierten Netzkapazität für die Erzeugung von Sonnen- und Windenergie. So erklärt sich auch ihre relativ hohe Platzierung im IW-Regionalranking 2024, bei dem sich unter den ersten 50 gleich 22 ländliche Regionen wiederfinden, und zwar vor allem in Norddeutschland in der Nähe von Energiezentren. Ein gutes Beispiel für diesen Trend wäre die Entwicklung der Batteriefabrik Northvolt in Heide in Schleswig-Holstein, deren Batteriefertigung zu 100 % mit erneuerbarer Energie erfolgen soll.

Fazit

Der allmähliche Wandel der Nachfragetreiber hat im Lauf der letzten Jahrzehnte für drastische Veränderungen im Logistik-Sektor gesorgt. Mit einem Abflauen dieses Trends ist auf absehbare Zeit nicht zu rechnen, zumal sich die nächsten Nachfrageimpulse schon andeuten. Sie werden den Sektor nicht revolutionieren, sondern tragen zu seiner fortlaufenden Evolution bei.

Die Grundnachfrage zur Deckung der allgemeinen Versorgung und der Bedürfnisse des modernen Alltags besteht unverändert fort, mit der Entstehung neuer Nachfragedimensionen ist jedoch zu rechnen. Die neuen Nachfragetrends werden von übergreifenden Entwicklungen bestimmt, darunter veränderte Konsumgewohnheiten, verstärkte Schwerpunktsetzung auf Resilienz, Agilität und technologische Innovationen.