GARBE PYRAMID-MAP: Prognose sieht Mietwachstum in deutschen Top-Märkten über Inflationsrate

News 10/09/2024

• Transaktionsvolumen zieht wieder leicht an, Dekompression der Spitzen-Nettoanfangsrenditen läuft langsam aus
• GARBE und Oxford Economics veröffentlichen erstmalig PYRAMID Forecast: Auf Fünf-Jahres-Sicht wird in den Top-Märkten eine Kompression von 100 bis 120 Basispunkte erwartet

 

Hamburg, 10. September 2024. Auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt zeichnet sich eine leichte Erholung ab. So zog das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2024 wieder leicht an. Dennoch stiegen die Spitzen-Nettoanfangsrenditen um zehn bis 20 Basispunkte, da die Preiskorrektur noch nicht vollständig abgeschlossen war. Transaktionen fokussierten sich mehrheitlich auf den Value-Add-Bereich. Die Spitzenmieten stiegen im ersten Halbjahr 2024 in Deutschland um im Schnitt 1,8 Prozent an und damit etwas stärker als im europäischen Durchschnitt (1,4 Prozent).

Zu diesen Erkenntnissen kommt GARBE Research in seiner aktuellen GARBE PYRAMID-Map zum ersten Halbjahr 2024, einer Übersicht zu Spitzenmieten und ‑Nettoanfangsrenditen für die 116 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 24 Ländern.

Tobias Kassner, Leiter Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei GARBE sagt:

„Der deutsche Logistikimmobilienmarkt war im ersten Halbjahr vor allem durch eine Stabilisierung geprägt. In einzelnen Märkten gab es aber trotz dessen ein nennenswertes Wachstum der Spitzenmieten.“

Dr. Peter Bartholomäus, Leiter Fund Management & Capital Markets und Mitglied der Geschäftsleitung bei GARBE führt aus: „Das Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr 2024 zwar noch unter dem langjährigen Durchschnitt, jedoch über dem Vorjahreswert. Vor allem Portfolio-Transaktionen gewinnen dabei an Bedeutung.“ Bartholomäus fügt an: „In den Top-Logistikmärkten betragen die Renditen zur Jahresmitte 4,9 bis 5,0 Prozent. In den Logistikregionen außerhalb der Top-Märkte variieren die Renditen zwischen fünf und sechs Prozent.“ Für die zweite Jahreshälfte prognostizieren die Analysten von GARBE eine stabile Seitwärtsbewegung der Renditen bei einer Zunahme der Investmentaktivitäten auf niedrigem Niveau.

 

GARBE PYRAMID Forecast ermöglicht zielgerichtete Strategie

Erstmals wurde die GARBE PYRAMID-Map um eine Prognose erweitert, die gemeinsam mit Oxford Economics entwickelt wurde. „Eine valide Erfassung des Status quo ist elementar, um Marktchancen und -risiken korrekt zu erfassen. Doch erst eine fundierte Prognose ermöglicht eine zielgerichtete Strategie“, erklärt Kassner. Die Prognose bietet einen Fünf-Jahres-Ausblick auf die Entwicklung der Spitzenmieten und -Nettoanfangsrenditen in 30 ausgewählten europäischen Top-Logistikregionen und bezieht umfassende makroökonomische und marktspezifische Faktoren ein.

Die wesentlichen Erkenntnisse für den deutschen Logistikmarkt: Während in den vergangenen gut zwei Jahren eine starke Dekompression der Spitzen-Nettoanfangsrenditen stattfand, wird das Niveau der Spitzenrenditen bis 2029 wieder deutlich zurückgehen. Für die deutschen Top-Märkte liegt die prognostizierte Kompression in diesem Zeitraum bei je 100 bis 120 Basispunkten. „In den kommenden Jahren wird die Nachfrage nach Logistikflächen laut unserer Prognose erneut steigen. Weil aber insbesondere in den Top-Märkten das Angebot knapp bleiben wird, wird dies wieder auf die Renditen drücken”, erläutert Kassner und fügt an: „Auch nach Ablauf des Prognosezeitraumes werden wir nicht das Renditeniveau von Anfang 2022 erreicht haben, bevor die Preiskorrekturen stattfanden.” Hintergrund sei das nachhaltig erhöhte Niveau von Basiszinsen und Anlagealternativen wie der Bundesanleihe.

 

Vermietungsmarkt in Deutschland legt im zweiten Quartal mit 1,4 Mio. m² leicht zu

Der Flächenumsatz auf dem deutschen Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien lag im ersten Halbjahr 2024 bei rund 2,4 Mio. m². Dies sind 16 Prozent weniger als im Vorjahresergebnis und 25 Prozent als im Langzeitvergleich. „Diese Entwicklung ist in allen Branchen und Bereichen ähnlich, denn die schwache Konjunktur in Deutschland bremst die Nachfrage zunehmend aus“, erklärt Adrian Zellner, Leiter Business Development bei GARBE. „Bei den Logistikdienstleistern ist die Nachfrage dabei stärker zurückgegangen als in der Industrie und im Handel.“

Bundesweit ist die Leerstandsquote von einem historisch niedrigen Niveau auf rund drei Prozent im Durchschnitt angestiegen. Die geringere Bautätigkeit wirkt einem deutlichen Anstieg der Leerstandsquote vielerorts entgegen. „Die Märkte differenzieren sich wieder deutlicher aus“, betont Zellner. Während es in Top-Märkten wie München und Hamburg quasi keinen Leerstand gibt, hat sich die Leerstandsquote in Märkten wie Bremen und Leipzig zuletzt merklich erhöht. „In Leipzig werden demnächst einige spekulative Objekte auf den Markt kommen, die nicht mehr sofort vom Markt absorbiert werden können und den Leerstand hier ansteigen lassen“, führt Zellner aus.

Die Spitzenmieten stiegen im ersten Halbjahr 2024 vor allem in München (+7,1 Prozent) und Mannheim (+5,9 Prozent). Beide Städte liegen auch europaweit unter den Top 5. Denn hier trifft eine weiterhin hohe Nachfrage auf ein stark begrenztes Angebot. Sehr deutlich stiegen die Mieten außerdem in Karlsruhe (+4,3 Prozent), Duisburg (+4,0 Prozent) und Nürnberg (+3,9 Prozent). Die höchste Spitzenmiete wurde ein weiteres Mal mit großem Abstand in München erzielt mit 12,00 EUR/m². Es folgen die anderen Top-Märkte Stuttgart (8,70 EUR/m²) sowie Berlin, Düsseldorf und Hamburg (je 8,60 EUR/m²). „Mit Blick auf die kommenden Jahre gehen wir davon aus, dass die Spitzenmieten in den Top-Märkten weiter steigen werden. Das gilt insbesondere ab 2026. Dann sollte sich die deutsche Wirtschaft unseren Prognosen zufolge wieder erholt haben, während Grundstücks- sowie Bau- und Finanzierungskosten noch immer erhöht sind”, erläutert Kassner. Insbesondere in den Top-Märkten wird eine steigende Nachfrage auf ein begrenztes Angebot treffen.

Weitere Zahlen und methodische Informationen entnehmen Sie der interaktiven GARBE PYRAMID-MAP (https://www.garbe-industrial.de/pyramid-map/). Die Daten, auf die in der Pressemitteilung Bezug genommen wird, stammen aus dem PYRAMID-Projekt.

 

GARBE PYRAMID Forecast für die Top-Märkte in Deutschland:

Region/Stadt	Q2 2024 (in Euro)	CAGR*2024–2029 (in %)
München	12,00	3,8
Stuttgart	8,70	3,0
Berlin	8,60	3,5
Düsseldorf	8,60	3,0
Hamburg	8,60	3,5
Köln	8,50	2,9
Frankfurt	8,20	3,2
Duisburg	7,80	2,9
Hannover	6,80	2,7
Leipzig	5,80	2,7

Quelle: GARBE Industrial Real Estate

*CAGR (Compound Annual Growth Rate) = Jährliche Wachstumsrate

Region/Stadt	Q2 2024 (in %)	Q2 2029 (in %)
München	4,8	3,7
Berlin	4,9	3,7
Hamburg	4,9	3,7
Köln	4,9	3,9
Hannover	4,9	4,0
Stuttgart	5,0	3,9
Düsseldorf	5,0	3,9
Frankfurt	5,0	3,9
Duisburg	5,0	4,0
Leipzig	5,1	4,0

Quelle: GARBE Industrial Real Estate

*CAGR (Compound Annual Growth Rate) = Jährliche Wachstumsrate