Europa rüstet auf: ein neuer struktureller Nachfragetreiber für Industrie- und Logistikimmobilien

Innerhalb weniger Jahre ist das Thema Verteidigung an die Spitze nationaler Agenden gerückt – mit milliardenschweren Investitionsplänen, die in ganz Europa angekündigt wurden. Ein erheblicher Teil dieser Budgets ist für neue Ausrüstung vorgesehen, womit Verteidigung zu einem zentralen Wachstumstreiber für die europäische Industrieproduktion – und für Industrie- & Logistikimmobilien (I&L) – wird. Angesichts dieser ehrgeizigen, langfristigen Verpflichtungen ist es entscheidend, den Fahrplan zu verstehen, um sich in dieser neuen Ära verteidigungsgetriebener wirtschaftlicher Transformation zurechtzufinden.

Wichtigste Erkenntnisse

Hohe Investitionen in neue, in Europa produzierte Ausrüstung geplant: In den kommenden Jahren wird ein großer Teil der Verteidigungsbudgets in neue Ausrüstung fließen. Um die Eigenständigkeit zu stärken, ist die Beschaffung bei europäischen Herstellern ein zentrales Ziel.
Erste Auswirkungen bereits sichtbar – erkennbar an vermehrten Flächenanfragen: Einer internen Umfrage unter GARBE-Geschäftsbereichen mit Kundenkontakt zufolge haben sich verteidigungsbezogene Anfragen nach Industrieflächen in den ersten fünf Monaten des Jahres 2025 im Vergleich zum gesamten Jahr 2024 nahezu verdoppelt – ein klares Signal für ein wachsendes Nachfragemomentum.
Kurzfristig größter Effekt in Westeuropa erwartet – aber nicht nur in traditionellen Logistik-Hotspots: Westeuropäische Regionen werden als erstes von der Investitionswelle profitieren, da hier bereits die größten Rüstungshersteller ihren Sitz haben. Das Produktionswachstum findet häufig in der Nähe bestehender Fertigungszentren statt – die jedoch nicht immer in klassischen Logistik-Hotspots liegen.
Umnutzung bestehender Produktionsstätten als schnell wachsender Trend: Um schnell auf das volatile geopolitische Umfeld und die hohe Nachfrage zu reagieren, setzen Rüstungshersteller verstärkt auf die Umnutzung bestehender Produktionsstätten. Der große Vorteil: Fachkräfte sind bereits vor Ort – ein bedeutender Faktor angesichts des angespannten Arbeitsmarkts in Westeuropa.
Trotz starken Wachstums variieren Immobilienchancen je nach Verteidigungssegment: Die Nachfrage hängt von Faktoren wie Spezialisierung, Infrastrukturbedarf und Sicherheitsanforderungen ab. Zulieferer der Endnutzer mieten Flächen eher an, da ihre Anforderungen in der Regel weniger restriktiv sind.

Eine neue Realität mit geplanten massiven Investitionen, insbesondere in Ausrüstung in Europa

Europäische Länder nehmen ihre Verteidigung selbst in die Hand:

Die Vorstellung, dass Europa sich auf den Schutzschirm der USA unbegrenzt verlassen kann, wird zunehmend in Frage gestellt. Der Trend zur Eigenständigkeit war bereits seit Längerem erkennbar – insbesondere im Zuge der US-amerikanischen „Pivot to Asia“-Strategie – und hat sich unter der aktuellen US-Regierung stark beschleunigt. Als Reaktion auf diese neue Realität haben nahezu alle europäischen Staaten damit begonnen, ihre Verteidigungsausgaben deutlich zu erhöhen und setzen zudem auf eine verstärkte Zusammenarbeit innerhalb Europas. Dies wurde auf dem jüngsten NATO-Gipfel in Den Haag formal beschlossen: Die Bündnismitglieder einigten sich auf ein übergeordnetes Ziel für Verteidigungsausgaben in Höhe von 5 % des BIP bis 2032 – davon 3,5 % für die Kernaufwendungen des Militärs und 1,5 % für verteidigungs- und sicherheitsbezogene Investitionen.¹

Anteil der Militärausgaben in Europa anteilig am BIP (2024)

Abbildung 1: Anteil der Verteidigungsausgaben am BIP

Ausrüstung als Hauptprofiteur:

Die Beschaffung von Ausrüstung wird voraussichtlich den größten an den steigenden Verteidigungsausgaben ausmachen. Europäische Armeen stocken ihre Munitionsbestände auf, modernisieren schwere Bodentruppen und investieren in aufkommende Technologien wie Drohnen und autonome Systeme.

Wie in Abbildung 2 dargestellt, wird der Effekt auf die verarbeitenden Industrien erheblich sein: Der Anteil der Ausrüstungsbeschaffung an den gesamten Verteidigungsausgaben könnte auf über 40 % steigen – und sich damit im Vergleich zur Zeit vor der Invasion verdoppeln.²

Verlagerung von Fertigung und Produktion zurück nach Europa – für Europa:

Strategische Initiativen konzentrieren sich derzeit darauf, Fertigungskapazitäten und Know-how zurück nach Europa zu holen. Ziel ist es, die Abhängigkeit von politischen Weichenstellungen und Entscheidungen außerhalb des Kontinents zu verringern. Dieses Anliegen findet sich auch im Bericht The Future of European Competitiveness von Mario Draghi, der im Auftrag der Europäischen Kommission erstellt wurde.

Im Zeitraum von Mitte 2022 bis Mitte 2023 gingen 63 % aller EU-Verteidigungsaufträge an US-Unternehmen, weitere 15 % an andere Nicht-EU-Anbieter³. Die Europäische Verteidigungsindustrie-Strategie beschreibt nun einen Übergang, mit dem Ziel, bis 2030 mindestens 50 % der Verteidigungsausgaben innerhalb der EU zu tätigen – und 60 % bis 2035⁴.
Um diesen Wandel zu beschleunigen, hat die EU im Mai 2025 einen wegweisenden Verteidigungsinvestitionsfonds in Höhe von 150 Milliarden Euro verabschiedet. Der Fonds zielt darauf ab, gemeinsame Beschaffung zu stärken, die industrielle Produktion hochzufahren und europäische Lieferketten zu festigen – ein klares Signal für eine neue Phase langfristigen, koordinierten Aufbaus europäischer Verteidigungsfähigkeiten⁵.

Geopolitcal Expert View by Nico Fitzroy of Signum Global Advisors

Eine wachsende Unsicherheit über die Rolle der USA als Sicherheitsgarant bewirkt, dass die Verteidigungsausgaben in Europa in den kommenden Jahren insgesamt weiter steigen werden. Auf Länderebene wird das Ausmaß dieser Veränderungen wahrscheinlich von zwei Faktoren abhängen: dem verfügbaren fiskalischen Spielraum und der geografischen Nähe zu Russland.

Während die Nordischen Länder und Baltischen Staaten sowie Länder wie Deutschland und Polen mindestens einen dieser entscheidenden Faktoren in hohem Maße erfüllen, fehlen Ländern in Westeuropa – etwa Italien, Spanien, Frankreich und Belgien – beide Voraussetzungen. Das bedeutet wahrscheinlich, dass die Verteidigungsausgaben in Mittel- und Osteuropa (CEE) deutlich stärker steigen und länger auf einem höheren Niveau bleiben werden. Dieser Trend könnte sich noch verstärken, sollte der Ukraine-Konflikt beendet werden (auch wenn dies kurzfristig unwahrscheinlich ist, langfristig aber realistischer wird). In diesem Fall würden die Länder Osteuropas ein weiterhin militarisiertes Russland als noch größere Bedrohung wahrnehmen – insbesondere, wenn Russland seine Ressourcen nicht mehr in der Ukraine binden muss. Gleichzeitig hätten westeuropäische Länder weniger Gründe, ihre Ausgaben aufrechtzuerhalten, da sie keine oder weniger Unterstützung für die Ukraine leisten müssten.

Eine zentrale Frage ist, wer von den steigenden Verteidigungsausgaben profitieren dürfte. Das EU-weite SAFE-Programm in Höhe von 150 Mrd. EUR wird voraussichtlich ausschließlich europäischen Herstellern zugutekommen. Dennoch bleibt die Aufrechterhaltung starker Beziehungen zu den USA ein bedeutendes außenpolitisches Ziel vieler CEE-Staaten. Daher ist es wahrscheinlich, dass US-Unternehmen weiterhin von gestiegenen Rüstungsausgaben in Teilen Osteuropas profitieren werden.

Umfragen in Europa zeigen, dass Verteidigungsausgaben bei den Wählerinnen und Wählern keine hohe Priorität genießen. Daher dürften Regierungen versuchen, die Erhöhung der Verteidigungsausgaben durch gezielte Investitionen in nationale Vorzeigeunternehmen („nationale Champions“) zu rechtfertigen. Unternehmen aus Ländern mit besonders hohen Verteidigungsausgaben – etwa Deutschland – dürften daher überproportional profitieren.

Bevorzugt werden zudem Güter, die einen klaren Nutzen für die nationale Verteidigung bieten (z. B. Drohnen- und Raketenabwehrsysteme) sowie Technologien mit Mehrwert in anderen Bereichen, wie etwa Cyberfähigkeiten und militärische Infrastruktur.

Nico Fitzroy, Partner und Senior Analyst bei Signum Global Advisors

Signum Global bietet erstklassige Research-Dienstleistungen und maßgeschneiderte Beratung für eine exklusive Gruppe von Institutionen und unterstützt seine Kunden dabei, sich in einer Welt zunehmender makroökonomischer und geopolitischer Unsicherheiten zurechtzufinden.

Mehr als zwei Drittel des gesamten Marktanteils europäischer Rüstungsunternehmen entfallen auf die größten westeuropäischen Märkte

Größte Rüstungshersteller in Westeuropa

Die europäische Verteidigungsindustrie ist nach wie vor deutlich kleiner als die der USA, auch da sich die USA seit Jahrzehnten als größte Militärmacht der Welt positioniert haben. In den vergangenen zehn Jahren lag der Anteil europäischer Rüstungshersteller am weltweiten Umsatz zwischen 9 % und 12 %⁶.

Mit steigenden Verteidigungsbudgets und gezielten Investitionen in ganz Europa wird jedoch erwartet, dass dieser Anteil zunimmt. Mehr als zwei Drittel des gesamten Marktanteils europäischer Rüstungsunternehmen entfallen auf die größten westeuropäischen Märkte – darunter das Vereinigte Königreich, Frankreich und Deutschland⁷.

Eingehende Nachfrage nach Lagerflächen für Verteidigungszwecke identifiziert

Skalierung und spürbare Nachfrageeffekte brauchen Zeit

Obwohl die Aufrüstung Europas für viele nationale Regierungen und die Europäische Kommission oberste Priorität hat, werden die konkreten Auswirkungen – ebenso wie der daraus resultierende Bedarf an Lager- und Produktionsflächen – erst mit Verzögerung sichtbar.

Der schnellste Weg zur Erhöhung der Produktionsleistung ist der Ausbau bestehender Fertigungsstätten. Gleichzeitig gewinnt die Umnutzung stillgelegter Fabriken, z. B. für die Automobil- oder Schienenfahrzeugindustrie, zunehmend an Dynamik – ein Trend, der sich im gesamten Verteidigungssektor durchsetzt. Diese Maßnahmen dürften mittelfristig (2 bis 5 Jahre) zur Produktionskapazität beitragen und bieten mehrere Vorteile: die Nutzung bestehender Infrastruktur und Logistiknetzwerke sowie den Zugriff auf eine hochqualifizierte und erfahrene Belegschaft.

In 2025 hat diese Initiative sichtbar an Fahrt aufgenommen, wie folgende öffentlich bekanntgegebene Beispiele zeigen:

Umnutzung eines ehemaligen Bahn-/Tramwerks in Deutschland:
In Görlitz (Sachsen) baut der Rüstungshersteller KNDS ein ehemaliges Produktionswerk um – künftig sollen dort Komponenten für den Leopard II und das Schützenpanzer-Modell Puma gefertigt werden. Durch die Maßnahme bleiben 350 von 700 Arbeitsplätzen erhalten⁸.
Umwandlung von zwei Rheinmetall-Automobilwerken in Deutschland: Für die Standorte Neuss (Nordrhein-Westfalen) und Berlin kündigte Rheinmetall eine Konversion zweier Werke aus dem kriselnden Automobilsektor an. Bei sollen in hybride Produktionsstätten umgewandelt werden, die Waffen und Munition produzieren können, während gleichzeitig eine begrenzte Automobilproduktion aufrechterhalten wird.⁹
Gezielte Mitarbeiterübernahme von Schließungsstandorten Bosch und Continental:
Anfang 2025 gaben Bosch und Continental die Schließung ihres Standorts in Wetzlar bekannt. In der Folge bot der Rüstungselektronikhersteller Hensoldt an, rund 200 Mitarbeitende zu übernehmen und in die Radarproduktion zu integrieren.¹⁰
Umnutzung eines Automobilwerks zur Drohnenproduktion in Frankreich:
Die französische Rüstungsbeschaffungsbehörde (DGA) prüft die Umwandlung stillgelegter Automobilstandorte zur Fertigung von unbemannten Luftfahrzeugen (UAVs) für die französischen Streitkräfte. Ziel ist es, bestehende industrielle Infrastruktur zu nutzen, um die Drohnenproduktion zu beschleunigen und die Verteidigungsfähigkeit Frankreichs zu stärken.¹¹
Umbau eines ehemaligen BMW/Mini-Werks zu einem Innovationscampus in den Niederlanden:
Im niederländischen Born (Süd-Niederlande) schaffen VDL und das niederländische Verteidigungsministerium einen neuen Campus, der Luftfahrt-, Automobil- und Verteidigungstechnologien zusammenführt. Der Fokus liegt auf Zukunftstechnologien wie Drohnen, autonomen Systemen und Hightech-Materialien.¹²

Viele dieser Zulieferer befinden sich in unmittelbarer Nähe zu den Hauptproduzenten, um eine effiziente und sichere Lieferkette zu gewährleisten.

Die Rüstungsindustrie ist (noch) stark konzentriert

Rüstungsunternehmen sind derzeit in bestimmten Clustern konzentriert. Die Herstellung von Verteidigungsgütern ist äußerst komplex und erfordert eine Vielzahl spezialisierter Zulieferer. Viele dieser Zulieferer befinden sich in unmittelbarer Nähe zu den Hauptproduzenten, um eine effiziente und sichere Lieferkette zu gewährleisten. Die schnellen Verschiebungen der globalen Spannungen und geopolitischer Strategien werden die Lieferketten in der Rüstungsindustrie zunehmend proaktiv verändern – unter anderem durch den Aufbau größerer Lagerbestände.

Wie der Präsident von BAE Systems Hägglunds sagte:
„Just in time ist tot.“¹³ Zu den wichtigsten Strategien zur Risikominimierung in der Lieferkette und zur Beschleunigung der Produktion zählen eine stärkere Standardisierung der Endprodukte sowie eine vermehrte Zusammenarbeit mit lokalen Partnern. Diese Maßnahmen sollen die Abhängigkeit von internationalen Komponenten reduzieren und die Resilienz der Branche erhöhen.

Die verteidigungsbezogene Nachfrage wird jedoch voraussichtlich nicht ausschließlich in diesen traditionellen Logistikzentren konzentriert sein.

Die Nachfrage jenseits traditioneller Logistik-Hotspots:

Neben den traditionellen Top-Logistikregionen haben sich in den letzten 25 Jahren weitere wichtige Logistik-Hotspots in Europa herausgebildet, dazu zählen unter anderem die Midlands in UK, die südlichen Niederlande, Lyon und Schlesien. Logistikunternehmen, die sich hier angesiedelt haben, hatten ähnliche Standortanforderungen. Die zusätzliche, verteidigungsbezogene Nachfrage wird jedoch voraussichtlich nicht ausschließlich in diesen traditionellen Logistikzentren konzentriert sein, da ihre Standortanforderungen variieren können.

Beispielsweise ist die Region Nouvelle-Aquitaine im Südwesten Frankreichs kein konventioneller Logistik-Hotspot, beherbergt jedoch bedeutende Fertigungszentren von Unternehmen wie Dassault Aviation und Thales. Mit dem Wachstum der Auftragsbücher dieser Schlüsselhersteller könnte sich die daraus resultierende Nachfrage auf deren Zuliefernetzwerke ausweiten, was den Bedarf an Industrieflächen in der Nähe erhöht.

Faktoren wie Komplexität, Dringlichkeit, Sicherheitsniveau und Abhängigkeit von internationalen Zulieferern bestimmen die Standortprioritäten. Insgesamt müssen bevorzugte Standorte die Lagerung und schnelle Bereitstellung sensibler Materialien unterstützen, was häufig die Nähe zu Militärbasen, Häfen und Flugplätzen sowie den Zugang zu gesicherten Straßen- und Schienenkorridoren erfordert.

Abbildung 4: Konzentration der Rüstungsindustrie in Europa
Quelle: Dun & Bradstreet, ergänzt durch eigene Recherche

Die Chancen richten sich nach dem jeweiligen Teilbereich der Verteidigung:

Die Entscheidung über die geeignete Immobilie für den operativen Betrieb und die Frage, ob eine Anmietung gegenüber einer Eigennutzung möglich ist, variiert zwischen den Bereichen innerhalb der Verteidigungsindustrie. Sie hängt von zahlreichen Faktoren ab – darunter der Grad der Spezialisierung, der Bedarf an standortspezifischer Infrastruktur sowie die Sicherheitsanforderungen.

Insgesamt ist es wahrscheinlicher, dass Zulieferer der Endnutzer (also Hersteller) Flächen anmieten, da in ihren Sicherheitsanforderungen in der Regel weniger restriktiv sind.

Abbildung 5: Potenzieller Flächenbedarf im Bereich Industrie und Logistik

Je geringer die Sicherheitsanforderungen, der Spezialisierungsgrad und der spezifische Verwendungszweck, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, Geschäftsabschlüsse zu erzielen.

Investitionen in Verteidigungsfähigkeiten können einen tiefgreifenden Wandel im europäischen Fertigungssektor bewirken – doch die Chancen für Investoren und Entwickler im Bereich Industrie- und Logistikimmobilien (I&L) sind unter der Oberfläche differenzierter.

Grundsätzlich gilt: Je geringer die Sicherheitsanforderungen, der Spezialisierungsgrad und der spezifische Verwendungszweck, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, Geschäftsabschlüsse zu erzielen. Zudem gilt: Je weiter ein Zulieferer vom Endnutzer entfernt ist (z. B. Tier-II- oder Tier-III-Lieferanten), desto größer ist das potenzielle Marktpotenzial.

Kurzfristig könnte die Nachfrage von Herstellern in der Verteidigungsindustrie nach modernen Lagerhäusern Folgendes umfassen:

Abbildung 6: Geeignete Nutzungsprofile für moderne Lagerimmobilien

Insight: Reflexion über die Entwicklungen im Daily Business

Die europaweit sitzenden GARBE-Businesseinheiten mit Kundenkontakt wurden nach ihren Einschätzungen und Beobachtungen aus Gesprächen mit (potenziellen) Nutzern aus dem Verteidigungsbereich befragt, mit besonderem Fokus auf die Anforderungen an die Immobilien.

Wachsende Bedeutung: Es besteht ein klarer Konsens unter den Teilnehmern der Befragung, dass das Thema Verteidigung seit dem Einmarsch Russlands in die Ukraine an Bedeutung gewonnen hat und dass die Bedeutung in naher Zukunft weiter zunehmen wird (siehe Abbildung 7).
Tatsächlicher Anstieg an Anfragen: Allein in den ersten fünf Monaten des Jahres 2025 haben sich die eingehenden Flächenanfragen gegenüber dem gesamten Jahr 2024 nahezu verdoppelt. Es wird erwartet, dass sich diese Dynamik in den kommenden Monaten fortsetzen wird.
Nähe als zentraler Standortfaktor: Neben allgemeinen Anforderungen wie guter Erreichbarkeit wurde insbesondere die Nähe als entscheidendes Kriterium hervorgehoben – und zwar im Sinne der Nähe zu Zulieferern und Herstellern, militärischer Infrastruktur (z. B. Luftwaffenstützpunkte) sowie logistischen Knotenpunkten.
Sicherheit als oberste Gebäudeanforderung: Höchste Sicherheitsstandards waren das am häufigsten genannte Kriterium. Diese beinhalten unter anderem strenge Zugangskontrollen, Umzäunung des Geländes, Schutz vor Sabotage, Einhaltung militärischer Vertraulichkeitsvorgaben sowie eine strenge Kontrolle der Bauausführung und -planung.

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Eine neue Realität mit geplanten massiven Investitionen, insbesondere in Ausrüstung in Europa

Ausrüstung als Hauptprofiteur:

Größte Rüstungshersteller in Westeuropa

Eingehende Nachfrage nach Lagerflächen für Verteidigungszwecke identifiziert

Die Rüstungsindustrie ist (noch) stark konzentriert

Die Nachfrage jenseits traditioneller Logistik-Hotspots:

Die Chancen richten sich nach dem jeweiligen Teilbereich der Verteidigung:

Insight: Reflexion über die Entwicklungen im Daily Business

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