Cash-out or carry-on?

Über Abwertungen und langfristig attraktive Anlagestrategien in einem veränderten Marktumfeld

Das vergangene Jahr markierte eine Zäsur bei Immobilieninvestments. Nach einer Dekade der Niedrigzinspolitik und des billigen Geldes wurde ein bullishes Jahrzehnt bei Immobilieninvestment abrupt beendet. Statt Jahr für Jahr neue Rekorde am Investmentmarkt zu verzeichnen, ist das Transaktionsvolumen von Logistikimmobilien in Europa im ersten Quartal 2023 eingebrochen. Statt knapp 14 Mrd. EUR wie noch ein Jahr zuvor, wurde lediglich ein Niveau von rund 4,5 Mrd. Euro erzielt. Dies entspricht einem Rückgang von knapp 70 %.

Investmentmarkt für Immobilien seit Mitte des vergangenen Jahres in Schockstarre

Der Investmentmarkt für Immobilien befindet sich daher seit Mitte des vergangenen Jahres ebenfalls in Schockstarre. Potenzielle Käufer preisen die neue „Normalität“ auf Basis heutiger Finanzierungsbedingungen und Verzinsungen ein. Verkäufer, die ggf. noch 2021 zu einem für heutige Verhältnisse hohen, aber zu damaligen Zeit realistischen Kaufpreis eingekauft haben, trauern dem alten Marktpreis nach. Verluste werden nur ungern realisiert. Sofern kein Druck zu verkaufen besteht, wird daher auch kein Verkauf angestrebt.

Immobilien werden regelmäßig neu bewertet. Hier schlägt sich das neue Preisniveau ebenfalls nieder. Eigentlich fehlen hierzu angesichts fehlender Transaktionstätigkeit die Referenzwerte aus dem Markt. Andererseits ist angesichts der veränderten Rahmenparameter klar, dass Werte aus der Hochzeit des Marktzyklus nicht vollständig vertretbar sind. Für Bewerter und Bewertete eine komplexe Ausgangslage, die viel Diskussionsbedarf mit sich bringt.

Keiner freut sich über Abwertungen. Aber hier eher abstrakt gefragt: Sind Abwertungen eine Hiobsbotschaft? Dies kommt auch auf die Anlagestrategie an. Wer in Investmentzyklen denkt und dann verkaufen möchte, wenn die Preise hoch sind, für den ist die veränderte Marktlage für die kommenden Jahre ungünstig. Ein Verkauf Ende 2021 oder Anfang 2022 wäre hier ideal gewesen. Die Entwicklung der Faktoren in Bezug auf die Spitzen-Nettoanfangsrendite nach ausgewählten Assetklassen zeigt dies deutlich. Aber ein Ende des letzten Superzyklus schien nicht absehbar und hat die meisten überrascht, da Immobilienzyklen schon fast vergessen wurden. Der perfekte Zeitpunkt zu verkaufen wurde in diesem Fall dabei verpasst.

Dauerhaft hohe Cashflowrenditen bei nachhaltig stabiler Marktentwicklung sind daher gute Optionen für institutionelle Anleger, die auf laufende Ausschüttungen abzielen und nicht den Verkaufserlös in den Mittelpunkt stellen. Evergreen-Fonds bei Logistikimmobilien, also ein „carry-on anstatt cash-out“ sind daher eine sehr attraktive Anlagemöglichkeit für die kommenden Jahre. Angesichts der Abwertungen bei gleichzeitig guten Nachfragekonditionen sollte auch bei zyklen-orientierten Strategien zumindest geprüft werden, ob auch hier wie bei Aktienverlusten gewartet wird, bis der Markt wieder anzieht und die Bewertungsergebnisse sich erholen. Hierfür sehen wir spätestens ab 2024 wieder gute Chancen.