5 Fragen an unseren Experten. Interview: Die strategische Bedeutung von Brownfields

Rick Mädel

Geschäftsführer GARBE Regeneration

Seit wann priorisiert GARBE Brownfields – und warum?

GARBE hat das Thema Brownfields schon länger verfolgt. Mit der Gründung der Tochtergesellschaft GARBE Regeneration in diesem Sommer haben wir Brownfields konsequent in den Mittelpunkt gerückt. Der Ansatz ist, bestehende Standorte zu reaktivieren, Neuversiegelung vermeiden und Wertschöpfung an Orten ermöglichen, die infrastrukturell bereits eingebunden sind.

Unsere GARBE Plattform, die Nutzungsarten von Logistik und Light-Industrial über Rechenzentren, Handel, Wohnen bis Büro abdeckt, erlaubt es uns in der Frühphase die Nutzungsoptionen zu prüfen. Das beschleunigt den Prozess, erhöht die Planungs- und Kostensicherheit und erleichtert auch den kommunalen Dialog.

Finanzierung im aktuellen Umfeld sind schwieriger – wie gehen Sie vor?

Die Risikoprämien sind gestiegen, Investoren agieren zögernd und selektiv, was für uns natürlich herausfordernd ist. Die Bedingungen sind aber nicht nur ungünstig: die Grundstückspreise sind vielerorts deutlich zurückgegangen. Wir setzen darauf, intensiv geprüfte Projekte ins Kapital zu bringen. Das dauert mitunter länger, erhöht aber die Robustheit für uns und unsere Partner.
Ebenfalls interessant sind für uns Investitionen in Grundstücke, die neben Hallenbestand für sofort verlässlichen Cashflow auch Entwicklungsmöglichkeiten bieten. Diese Kombination aus laufenden Erträgen, und planbarer Revitalisierung mit mittelfristiger Wertsteigerung passt gut zu diesem Zyklus.

Welche Lagen stehen im Fokus?

Wir haben keinen besonderen regionalen Fokus, schauen aber eher nach Brownfieldpotential in Nord-, West- und Süddeutschland. Infrastruktur bleibt der Schlüssel. Neben der Erreichbarkeit und dem Genehmigungspotential sind aber auch Themen wie Arbeitskräftepotenzial, Bevölkerungsentwicklung und wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit interessant. Da wir Zugang und Knowhow inhouse über die verschiedenen Assetklassen hinweg haben, prüfen wir urbane Lagen für hochwertige Nutzungen, wie Wohnen aber auch kleinteilige Gewerbekonzepte sowie periphere Lagen für klassische Hallenkonzepte.

Welche Rolle spielen ESG-Vorgaben?

Was ESG betrifft, so sind Brownfields Teil der unternehmensweiten ESG-Strategie. Mit der Reaktivierung von alten ausgedienten Gewerbeflächen wird eine Flächenneuversiegelung vermieden und Altlasten werden beseitigt. In der Regel ist das Thema Altlasten kostentechnisch gut darstellbar, wenn Sanierungsweg, Monitoring und Folgekosten präzise kalkuliert sind. Kritisch bleibt jedoch die Ewigkeitsverpflichtung beim Grundwasser – also die dauerhafte Verantwortung für die Überwachung und gegebenenfalls Nachbehandlung kontaminierter Grundwasserbereiche, auch lange nach Abschluss eines Projekts. Ggf. ist das auch ein Punkt, wo wir von einem Projekt zurücktreten.

Bei der Neukonzeptionierung der Flächen sind Nachhaltigkeitsaspekte leitgebend – idealerweise können wir für das entsprechende Areal die Nachhaltigkeit stärken, aber auch die städtebauliche Qualität erhöhen.

Beim späteren Eigentümerwechsel dokumentieren wir transparent, welche ESG-Aspekte bereits realisiert sind und welche Ausbaustufen ggf. verbleiben.

Wenn Sie einen Blick voraus wagen, wie wird sich die Situation für Brownfields entwickeln?

Heute sehen wir in Teilen des Marktes mehr Angebot als Nachfrage. Strukturell aber sind Flächen endlich – insbesondere in zentralen Logistikregionen – und Genehmigungsprozesse beschleunigen sich nicht. Deshalb sichern wir jetzt geeignete Areale, treiben Planungsrecht voran und halten Projekte baureif in der Pipeline. Unsere Erwartung ist, dass der Markt in etwa drei Jahren wieder agiler wird. Wer dann genehmigungsfähige, technisch durchdrungene Projekte startklar hat, beschleunigt die Markterschließung. Genau darauf arbeiten wir hin.