5 Fragen an unseren Experten: Franz Kastner

Herr Kastner, vorab einmal ganz allgemein gefragt. Wie bewerten Sie aktuell die Marktsituation auf dem österreichischen Logistikimmobilienmarkt?

Wenn man über Logistik in Österreich spricht, spricht man im Wesentlichen über Wien, Graz und Linz. Das sind die drei größten Ballungsräume – und zugleich die zentralen Logistik-Hotspots des Landes. Wien nimmt dabei als zweitgrößte deutschsprachige Stadt eine besondere Rolle ein.

Gleichzeitig ist der institutionelle Logistikimmobilienmarkt in Österreich noch vergleichsweise jung. Die erste spekulative Entwicklung datiert auf etwa 2010. Mit dem Markteintritt internationaler Entwickler und Investoren – insbesondere rund um die Corona-Jahre – erreichte die Neubautätigkeit ihren Höhepunkt. Diese Phase war geprägt von hoher Dynamik und starken Fertigstellungsraten.

Heute sehen wir die Ausläufer dieses Peaks: Eine hohe Verfügbarkeit trifft auf eine schwächere Nachfrage. Die Take-up-Zahlen sind seit mehreren Jahren rückläufig. In Wien ist die Situation besonders deutlich, aber auch in Graz und Linz zeigt sich ein grundsätzlich ähnliches Bild, wenngleich es natürlich trotzdem regional unterschiedliche Problemlagen gibt.

In Oberösterreich – mit Linz als zentralem Knotenpunkt – gewinnt der Standort zunehmend an Bedeutung. Die Region profitiert von ihrer strategischen Lage an der A1 zwischen Wien und Salzburg sowie von der Nähe zu Deutschland und Tschechien. Als starker Industrie- und Exportstandort generiert Oberösterreich eine breit diversifizierte Logistiknachfrage über Automotive hinaus, insbesondere aus Maschinenbau, Chemie und Handel. Linz übernimmt dabei eine wichtige Hub-Funktion mit multimodaler Anbindung und internationaler Einbindung in Lieferketten.

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ist derzeit vergleichsweise ausgewogen. Leerstand ist vorhanden, verteilt sich jedoch auf unterschiedliche Qualitäten. Moderne, gut angebundene Flächen bleiben stabiler nachgefragt, während ältere Bestände stärker unter Druck stehen.

In Graz beispielsweise ist der Markt stark automotive-getrieben. Der Leerstand betrifft hier vor allem ältere Bestandsflächen. Mehr zu den Standorten siehe Artikel Why Invest in Austria?

In Deutschland ist zuletzt wieder eine leichte, aber dennoch spürbare Belebung hinsichtlich der Nachfrage zu verzeichnen. Spüren Sie dies auch in Österreich?

Ja, wir nehmen durchaus eine steigende Gesprächsfrequenz wahr. Nach Jahren, die von industrieller Schwäche und Rezession geprägt waren, stimmen uns die jüngsten Gespräche mit Logistikdienstleistern und Nutzern vorsichtig optimistisch.

Allerdings muss man realistisch bleiben: Die aktuelle Nachfrage entsteht selten aus Expansion. Vielmehr sehen wir einen Verdrängungs- und Konsolidierungswettbewerb. Logistiker bündeln mehrere Standorte an einem zentralen, effizienteren Hub oder ziehen aus veralteten Bestandsimmobilien in moderne, nachhaltige Flächen um.

Ein typisches Beispiel: Ein Nutzer mit einer sehr alten Halle, die technisch nicht mehr zeitgemäß ist, sucht eine neue Immobilie, um seine Bestandskunden unter besseren Bedingungen weiter bedienen zu können. Andere Unternehmen konsolidieren mehrere Außenlager, um Prozesse zu optimieren und Personalkosten zu senken.

Die Nachfrage kommt dabei aktuell überwiegend von klassischen Logistikdienstleistern – etwa aus der Kontraktlogistik, aus Verpackungsservices oder aus handelsnahen Strukturen. E-Commerce spielt ebenfalls eine Rolle, allerdings mit sehr spezifischen Standort- und Gebäudeanforderungen, die nicht immer in spekulative Neubauten passen.

Sie sprachen bereits davon, dass aktuell sehr eindeutig ein Mietermarkt vorherrscht. Wie haben sich in diesem Zuge die Vermietungsbedingungen verändert – insbesondere bei Incentives?

Noch vor zwei bis drei Jahren herrschte in Österreich ein klarer Vermietermarkt. Es gab Flächenknappheit – mehrere Gesuche trafen auf sehr begrenztes Angebot. Incentives waren entsprechend moderat.

Mit dem Nachfrageeinbruch und gleichzeitig hoher Fertigstellungsrate hat sich das Blatt gewendet. Heute sprechen wir von einem deutlichen Mietermarkt. Entwickler und Bestandsvermieter stehen gleichermaßen unter Druck. Incentive-Pakete sind spürbar umfangreicher geworden.

Hinzu kommt der Wettbewerb mit günstigen Bestandsflächen. Wenn ein Mieter im Altbestand sehr attraktive Konditionen erhält, lässt sich das im Neubau selbst mit großzügigen Incentives wirtschaftlich oft nicht darstellen. Das führt dazu, dass Entscheidungsprozesse länger dauern und Transaktionen komplexer werden.

Wie stellt sich der Investmentmarkt dar?

Der österreichische Investmentmarkt für Logistik hat grundsätzlich solide funktioniert – und tut dies weiterhin, sofern das Produkt stimmt. Core-Objekte in guter Lage, Neubau, vollvermietet – solche Assets lassen sich auch heute noch erfolgreich platzieren.

Allerdings ist das Angebot an genau diesen Produkten derzeit sehr begrenzt. Hohe Leerstandsquoten und fehlende vollvermietete Neubauten führen zu einer gewissen Zurückhaltung auf Investorenseite.

Im Core-Plus- oder Value-Add-Segment sehen wir weiterhin Aktivität, vor allem von lokalen Investoren. Die großen institutionellen Käufer fokussieren sich weiterhin stark auf Prime-Produkte. Perspektivisch sind wir jedoch überzeugt: Sobald qualitativ hochwertige Produkte auf den Markt kommen, wird es entsprechende Käufergruppen geben.

Welche strukturellen Themen prägen die zukünftige Entwicklung – von Flächenverfügbarkeit bis Infrastruktur?

 Ein zentrales Thema ist die restriktive Widmungspolitik. Österreich ist topografisch stark eingeschränkt – rund 70 Prozent der Landesfläche sind alpines Gebiet. Entsprechend begrenzt ist die Anzahl gewidmeter Grundstücke. Das macht Logistikflächen in strategischen Lagen langfristig wertstabil.

Gleichzeitig beobachten wir ein Umdenken. Angesichts wirtschaftlicher Herausforderungen und Standortdebatten rückt die Betriebsansiedlung wieder stärker in den Fokus. Verfahren, beispielsweise Umweltverträglichkeitsprüfungen, sollen in diesem Zusammenhang beschleunigt werden. Die Fläche bleibt insgesamt trotzdem sehr begrenzt, was Brownfieldentwicklungen zwangsläufig immer stärker in den Fokus von uns Entwicklern rückt.

Aber auch infrastrukturell ergeben sich Chancen: Der Koralmtunnel und die damit verbundene Stärkung der baltisch-adriatischen Verkehrsachse könnten langfristig die Logistikströme verändern. Regionen wie Kärnten gewinnen an strategischer Bedeutung – nicht für spekulative Entwicklungen, wohl aber für nutzergetriebene Projekte.

Darüber hinaus sehen wir mehrere Zukunftsthemen. Nachfrageseitig zum Beispiel die immer stärkere Fokussierung auf urbane Logistik. Asset- und grundstücksseitig sehen wir vor allem höhere Anforderungen an Energie- und Stromanschlussleistungen, wobei die Notwendigkeit der Integration von Photovoltaik und Energiespeichersystemen besteht, um der stark wachsenden Elektromobilität im Logistiksektor gerecht werden zu können.

Gerade die Verfügbarkeit von Stromanschlusskapazitäten wird zu einem entscheidenden Standortfaktor. In diese Kerbe schlägt auch das Thema Data Center, wo wir deutlich wachsende Bedarfe verzeichnen. In diesem Kontext arbeiten wir eng mit unserer Data-Center-Unit zusammen und prüfen aktuell auch schon konkrete Projekte.

Abschließend: Was zeichnet GARBE in Österreich besonders aus?

 Unsere Stärke liegt in der Verbindung aus lokaler Präsenz und institutioneller Plattform. Wir agieren als integrierter Entwickler und Asset Manager mit eigenem Bestand. Dadurch kennen wir sowohl die Anforderungen im Neubau als auch die Herausforderungen im laufenden Betrieb. Wir sind nah am Nutzer, frühzeitig in Betriebsansiedlungsprozesse eingebunden und verfügen über enge Kontakte zu Gemeinden und Investoren. Dieses Zusammenspiel aus Marktkenntnis, Vertrauen und internationaler Stärke lässt sich in einer Kernbotschaft zusammenfassen: Lokale Präsenz trifft institutionelle Stärke.