Brownfield: Die Zukunft für Logistikimmobilien?

Brownfield: Die Zukunft für Logistikimmobilien?

Themen 11/11/2015

Der Verbrauch von bislang unbebauten Flächen für Neubauten ist in einem dicht besiedelten Land wie Deutschland immer häufiger auch ein Politikum. Wenn dann noch die Verwandlung eines solchen Greenfields nicht einer prestigeträchtigen und emissionsfreien Hightech-Ansiedlung dienen soll, sondern einer flächenintensiven Logistikanlage, kommt bei lokalen Behörden oft wenig Euphorie und in der Bevölkerung zunehmend Ablehnung auf. Die Konversion und Nutzung ehemaliger Industrieflächen ist daher für Projektentwickler von Logistikimmobilien mehr als eine Überlegung wert.

Ein Greenfield ist eine Fläche, die für Bauprojekte am Rande von Stadtgebieten oder städtischen Außenbezirken benutzbar gemacht wurde.

Die Ausgangslage ist klar:

Nicht nur Unternehmen wie die Garbe Industrial Estate GmbH als Immobilienentwickler, sondern alle Nutzer von flächen- und verkehrsintensiven Anlagen müssen sich heute mit den ihnen entgegengebrachten Bedenken konstruktiv auseinander setzen – nicht zuletzt weil die Bundesregierung im Rahmen ihrer nationalen Nachhaltigkeitsstrategie das Ziel ausgegeben hat, den Flächenverbrauch von derzeit durchschnittlich 81 Hektar pro Tag auf weniger als 30 Hektar täglich zu senken.

+BrownfieldAls Brownfield bezeichnet man eine Fläche, die früher für industrielle Zwecke oder den kommerziellen Gebrauch - hauptsächlich in Stadtgebieten - genutzt wurde. Das Aufkommen von Umweltverschmutzung oder Schadstoffen, verhinderte jedoch den weiteren Gebrauch dieser Flächen.

Brownfield: Die Vorteile

ist in der Regel, dass es aufgrund seiner Metropolnähe bereits in eine existierende soziale, industrielle und verkehrstechnische Infrastruktur eingebettet ist – so auch die Westfalenhütte:

  • Der Wegfall der Vornutzung bedeutet den Verlust von Arbeitsplätzen und vormals verlässlichem Steueraufkommen – Arbeitskräfte sind also im lokalen Umfeld verfügbar, und Behörden und Verwaltung unterstützen logistische Neuansiedelung oft intensiver als auf Greenfields in relevanter Metropolnähe, wo zudem zum Teil das „Cherrypicking“ blüht. Die Unterstützung der Stadt Dortmund im Projekt Westfalenhütte war und ist jedenfalls vorbildlich.
  • Die Vornutzung war meist emissionsintensiv – häufig entstand mehr Staub, Lärm und Geruch, als Logistik sie erzeugt. Die Akzeptanz für eine logistische Nutzung ist daher meist unproblematisch, weil Bebauungspläne entsprechende Emissionswerte berücksichtigen.
  • Die Verkehrsanbindung ist häufig vielseitiger als auf der sprichwörtlichen grünen Wiese – in Dortmund existiert für den Standort Westfalenhütte eine Anbindung an die Verkehrsträger Straße, Schiene, Wasser und auch den ÖPNV.
  • Zudem muss die Medienanbindung (Gas, Wasser, Strom etc.) auch für den Verbrauch großer Volumina meist nicht gesondert geschaffen werden.

Die urbane Einbindung des Brownfields

bringt aber auch Anforderungen mit sich, die auf dem Greenfield zwar immer öfter, aber noch nicht durchgängig gestellt werden:

  • Eine verpflichtend zu erbringende Ausstattung mit Photovoltaik oder anderen auf ökologische Nachhaltigkeit abzielenden Merkmalen ist nicht immer ein Plus für die (kurz- und mittelfristige) Rendite und Vermarktbarkeit der Immobilie.
  • Meist existieren Altlasten, die saniert werden müssen. Auf der Westfalenhütte erfolgte die Sanierung in Absprache mit der Stadt Dortmund dergestalt, dass durch Bodenabtragung und Aufbringung einer Ausgleichsschicht sowie eine Pflicht zur vollständigen Versiegelung der Oberfläche sogar ein logistischer Vorteil erwächst. Für Logistik- und Gewerbe bauten unbedeutend ist der Nachteil, dass Eingriffe in tiefere, kontaminierte Bodenschichten potenziell kosten trächtig bleiben.
  • Bauten im urbanen Kontext müssen oft höheren gestalterischen Ansprüchen genügen bzw. sich in eine architektonische Umgebung einfügen. Das bringt bei Logistikbauten leicht erhöhte Kosten mit sich. Im Falle des Garbe Industrial Real Estate Parks Westfalenhütte wird dieser Anspruch von der Stadt allerdings mit viel Augenmaß nur dort durchgesetzt, wo Fassaden nachvollziehbar den Blicken der Bevölkerung ausgesetzt sind.
  • Ein meist im Vergleich zum Greenfield deutlich höherer Grundstückspreis muss letztlich beim Mieter mit passender Nutzenargumentation durchgesetzt werden. Das gelingt in hoher Abhängigkeit vom jeweiligen logistischen Projekt mal mehr und mal weniger gut.

Bedeutung von Brownfields für Investoren

Insbesondere institutionelle Investoren und zunehmend auch auf Nachhaltigkeit und Ökologie ausgerichtete Mieter hinterfragen die Altlastensituation eines jeden Grundstücks bzw. Objektes. Bei Brownfields werden die Sanierungsverfahren und -nachweise besonders akribisch geprüft. Daher gilt diesen Themen auch die besondere Aufmerksamkeit der Garbe Industrial Real Estate Gmbh. Der Ökobilanzwert eines sanierten

Grundstückes rangiert nach erfolgreicher Prüfung dann allerdings deutlich über einem Greenfield, denn es wurden Umweltlasten saniert oder gekapselt und keine Landwirtschafts- oder Naturfläche verbraucht. Nach wie vor entscheidend bleibt für Investoren jedoch das Argument der attraktiven Lage und der daraus abzuleitenden Wertstabilität und Wertentwicklung.

+DIE WESTFALENHÜTTE – eine idealtypische Brownfield-Entwicklung?Die Garbe Industrial Real Estate Gmbh ist bei Abwägung aller Vor- und Nachteile vom renditeseitigen wie auch gesellschaftlichen und ökologischen Nutzen von Brownfield-Entwicklungen überzeugt. Zwar waren die Motive für den Kauf des Westfalenhütten-Geländes im Jahre 2008 in erster Linie von der Einschätzung geprägt, dass sich in einem relativ überschaubaren Zeitraum in der Region eine Distributionshallenfläche von insgesamt ca. 220.000 Quadratmeter vermarkten ließe. In diesem Planungsstadium wurden auch Gebäude projektiert, die von der Ausstattung her sehr strengen Maßstäben des nachhaltigen Bauens genügt und den DGNB-Gold-Standard sogar übererfüllt hätten.

Während der Konversions- und Sanierungsprozess des Grundstückes nach Plan verlief, war die tatsächliche Nachfrage nach Neuentwicklungen von Logistikimmobilien bis in die zweite Hälfte 2012 aus mehreren Gründen ein Problem:

  • Die Finanzkrise verdarb den Markt für alle Teilnehmer über mehrere Jahre, so auch für die Westfalenhütte.
  • Der geplante gehobene Baustandard mit Ausstattungsmerkmalen, die sich für den Mieter erst frühestens nach mehr als fünf bis sieben Jahren rentiert hätten, setzte sich in einer Marktumgebung kürzer werdender Kontraktlogistikverträge nicht durch bzw. verhinderte Abschlüsse.
  • Die in der näheren Umgebung der Westfalenhütte noch verfügbaren und vergleichsweise günstigen Greenfield-Grundstücke von brauchbarer Größe und Lage verschwanden in der Krise langsamer vom Markt als angenommen.

Die grundsätzliche Entscheidung für diese Brownfield-Entwicklung stand für die Garbe Industrial Real Estate GmbH allerdings nie infrage: Nachdem das generelle Nachfragetief im Markt für Logistikimmobilien überwunden ist, zahlt sich das Festhalten an der Strategie, speziell auf Kunden mit Bedarf nach relativ großen, zusammenhängenden Flächen und geografischer Präferenz zu setzen, nun aus: So erfolgte im Juli der Baustart mit einem Objekt von minimal 20.000 Quadratmetern Lagerfläche plus Erweiterungsmöglichkeiten auf 40.000 Quadratmeter für DB Schenker. Das neue Logistikzentrum bedient eine Nachfrage, die auf anderen, dem Zentrum von Dortmund ferneren Flächen nur mit Mehraufwand bei den Transporten zu realisieren gewesen wäre.
Die aktuelle, zum Teil schon in Richtung Baustart gehende Anfrage-Pipeline mit Hallengrößen von im Durchschnitt 35.000 Quadratmetern ohne Erweiterungen bestätigt die Tendenz – umso mehr, weil diese Nachfrager meist sehr auf die Lage und Einbindung des Grundstücks abstellen, die in Greenfield-Lagen so nicht gegeben sind.
Überdacht werden musste lediglich der Gebäudestandard für jene Nachfrager, die entweder kürzere Mietverträge zeichnen – meist Kontraktlogistiker – oder für die in punkto Nachhaltigkeit der sichere DGNB-Silber-Standard ausreicht.
In Summe halten wir den Logistik-Park Westfalenhütte für ein wegweisendes Beispiel für die wirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Konversion beziehungsweise Nachnutzung ehemaliger Industrieflächen. Die Garbe Industrial Real Estate GmbH wird sich auf diesem Feld weiter engagieren.

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