WHY INVEST IN ITALY?

Der Ausbau von 5G- und Breitbandnetzen wirkt sich in mehrfacher Hinsicht positiv aus: Neben der Förderung des Online-Handels optimiert er gleichzeitig die Betriebsabläufe an modernen Logistikstandorten. Nicht nur durch die steigende Nachfrage im E-Commerce ist die Logistikbranche in Italien in den letzten Jahren stark gewachsen. Für das Jahr 2023 lassen sich die Logistikaktivitäten (Fracht und Logistik) auf einen Gesamtwert von 117,4 Mrd. USD schätzen. Bis 2033 soll der Markt bei einem CAGR von 4,4 % auf 181,3 Mrd. USD anwachsen⁷.

Effizienzsteigerung beim Güterverkehr im europäischen Kontext

Bis 2030 beabsichtigt Italien etwa 30 Prozent des Güterverkehrs per Zug zu bewegen. Ausgehend von 12,6 % im Jahr 2021 ein ambitioniertes Ziel⁸. Aus dem EU-Wiederaufbaufonds fließen allein 29,8 Milliarden Euro in Projekte, die landesweit die Anbindung des Personen- und Güterverkehrs über die Schiene verbessern sollen.
Ein Großteil dieser Maßnahmen steht im direkten Zusammenhang mit dem Transeuropäischen Verkehrsnetz (TEN-V) der EU. Italien spielt dabei eine zentrale Rolle als Durchgangs- und Verbindungspunkt entlang mehrerer TEN-V-Korridore – darunter dem Skandinavien-Mittelmeer-Korridor, der sich vom finnischen Helsinki über Deutschland und Italien bis nach Palermo auf Sizilien erstreckt. Zu den Schlüsselprojekten entlang dieses Korridors zählen unter anderem der Brenner Basistunnel, der eine Hochleistungsverbindung zwischen Italien und Österreich schafft, sowie der Mont-d’Ambin-Basistunnel an der Grenze zu Frankreich, Teil der neuen Hochgeschwindigkeitsachse Turin–Lyon. (siehe Abbildung 3 a/b)

Abbildung 3a: Italiens Einbindung in das Transeuropäischen Verkehrsnetz (TEN-V) der EU

Abbildung 3b: Anbindung der wichtigsten Logistikregionen Italiens

Beide Alpenuntertunnelungen sind technisch und finanziell aufwendig. Auch andere Streckenführungen, etwa durch die Ardennen, stellen hohe Anforderungen an Ingenieurwesen und Planung. Zusätzlich erschwert die geologische Beschaffenheit Italiens mit ihren Erdbeben- und Erdrutschrisiken viele Schieneninfrastrukturprojekte erheblich.

Dennoch, dieser Kraftaufwand kann sich lohnen. Das Potential durch den Ausbau des Schienennetzes ist enorm hoch. Neben Fahrzeitreduzierung bringt es Italien große Schritte näher zur Erreichung der Klimaziele: Allein für den 57,5 Kilometer langen Mont-d’Ambin-Basistunnel wird eine Einsparung von etwa 1 Million Tonnen CO₂ jährlich prognostiziert⁹.

Auch das Straßennetz Italiens ist eng in das TEN-V-System eingebunden. Mit rund 7.000 Kilometern Autobahn, darunter strategisch wichtige Achsen wie die A1 (Mailand–Neapel) und die A4 (Turin–Triest), ist das Land integraler Bestandteil des europäischen Straßengüterverkehrs. Geplante Aus- und Neubauten entlang der TEN-V-Korridore sollen Engpässe reduzieren, die multimodale Vernetzung verbessern und grenzüberschreitende Transporte effizienter gestalten – etwa durch Anbindungen an intermodale Knotenpunkte wie Verona, Bologna oder Gioia Tauro.

Die verbesserten Verbindungen steigern langfristig die Standortqualität Italiens. Gerade für strukturschwächere Regionen in Süditalien eröffnet die bessere Anbindung an zentraleuropäische Märkte neue wirtschaftliche Perspektiven. Gleichzeitig profitiert Italien von seiner geostrategischen Lage mit Nähe zu Osteuropa, dem Nahen Osten und Afrika. Wichtige maritime Umschlagpunkte wie der Hafen Gioia Tauro – einer der größten Containerhäfen im Mittelmeerraum – und der Hafen Genua sichern den Zugang zu internationalen Lieferketten. Auch die potenzielle Wiederannäherung an die chinesische „Belt and Road Initiative“ könnte zusätzliche Impulse für Logistik und Außenhandel freisetzen.

Und was heißt das für den Logistikimmobilienmarkt?

Der italienische Logistikimmobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren sukzessive entwickelt. Allein der Flächenbestand ist in 10 Jahren um über 70 % angewachsen, und liegt heute bei rund 25 Mio. m².

Im Vergleich zu den Bevölkerungszahlen offenbart sich hier noch weiteres Wachstumspotential: wie Abbildung 4 zeigt, liegt Italien mit 0,4 m² Logistikfläche pro Einwohner hinter Deutschland (0,9 m²) und Frankreich (0,6 m²).

Dieses Potenzial wird zunehmend realisiert: Die Pipeline für Projektentwicklungen ist trotz hoher, aber immerhin stabiler, Finanzierungs- und Baukosten gut gefüllt: rund 1,3 Mio. m² spekulative Fläche sind Ende März 2025 im Bau¹⁰. – überwiegend in Norditalien und in der Region um Rom. Die Projektpipeline speist sich aus dem Bedarf an modern ausgestatteten und ESG-konformen Immobilien. Viele Projekte können bereits vor ihrer Fertigstellung vermietet werden.

Entsprechend entfällt ein sehr hoher Anteil der Anmietungen auf moderne, ESG-konforme Logistikimmobilien. Laut Colliers waren es in im vierten Quartal 2024 98 % und im ersten Quartal 2025 92 %¹¹.

Der Flächenumsatz konnte im Jahr 2024 und im ersten Quartal 2025 nicht an die beiden starken Vorjahresergebnisse anknüpfen, zeigt sich aber dennoch sehr robust auf hohem Niveau. Ein wichtiger Treiber der Nachfrage ist der (Online-)Einzelhandel, wobei insbesondere Third-Party-Logistikdienstleister sowie große Einzelhandelsketten zu den aktivsten Nutzergruppen zählen. Vor dem Hintergrund der gezielten steuerlichen Anreize, die Italien im Zuge seiner Standortpolitik bietet, ist davon auszugehen, dass künftig auch vermehrt Unternehmen im Rahmen von Re- und Nearshoringstrategien von einer Ansiedlung im Land überzeugt werden können.

Im ersten Quartal betrug der Flächenumsatz rund 505.000 m² und lag damit um 17 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Die wirtschaftliche bzw. geopolitischen Entwicklungen führen auch am italienischen Markt zu Unsicherheiten, in deren Folge, Interessenten Anmietungen und Bauvorhaben ausgiebiger und damit länger prüfen. Entsprechend ist der Leerstand leicht gestiegen, liegt derzeit bei ca. 4,9 %, wobei er in manchen Regionen weiterhin deutlich die 2-Prozent-Marke unterschreitet¹².

In Mailand ist die Flächenverfügbarkeit besonders limitiert: die Leerstandsquote betrug Ende 2024 in der Logistikregion 1,7 %¹³. Diese Knappheit führt zu stetig steigenden Mieten. In Mailand als auch in Rom, dem zweitstärksten Markt Italiens lag die jährliche Mietpreissteigerungsrate zwischen Q4 2019 bis Q4 2024 bei je 3,6 %. Eine stärkere Dynamik konnten nur Piacenza, Genua und Bologna verzeichnen, alles drei Regionen in Norditalien, wo die Mieten im Schnitt um 5,9 % gestiegen sind¹⁴. Die Spitzenmiete lag Ende 2024 bei 5,60 EUR/m²/Monat und wurde sowohl in der Region Mailand als auch Rom aufgerufen (siehe Abbildung 5a). Innerhalb der nächsten fünf Jahre sind jährliche Mietpreissteigerungen von 2,1 % in Mailand und 1,9 % in Rom möglich¹⁵. Das Potential für weitere Mietpreissteigerungen ist in weiten Teilen Italiens hoch, auch wenn globale Herausforderungen die Dynamik bremsen (siehe Abbildung 5b).

Zugleich zeigt sich der Investmentmarkt stabil bzw. seit Sommer 2024 sogar dynamisch. Das Investitionsvolumen im Logistiksektor summierte sich für 2024 auf 2,6 Mrd. Euro, ein Plus von 51 % und im ersten Quartal 2025 auf rund 0,68 Mrd. Euro, das einem Anstieg von 61 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Diese Ergebnisse wurden durch prominente Portfolio-Transaktionen und Value-Add-Investitionen getragen¹⁶.
Die Spitzenrenditen bewegten sich zum Jahresende 2024 weitgehend seitwärts. In Piacenza und Verona, setzte bereits eine Trendumkehr ein, die Renditen gingen hier jeweils um 10 Basispunkte zurück.
Während Ende 2024 die Spitzenrenditen in Deutschland, Frankreich oder den Niederlanden bei ca. 4,7 % lagen, bewegen sie sich in den Top-Regionen Italiens wie in Mailand bei 5,3 % und in Rom und Bologna bei 4,5 %¹⁷. Bei gleichzeitigem Mietpreiswachstum bietet Italien damit vergleichsweise attraktivere Einstiegsrenditen als viele andere europäische Kernmärkte. Für die nächsten fünf Jahre wird eine (weitere) Kompression erwartet, das Niveau der Spitzenrendite für die Region Mailand könnte dann Ende 2029 bei 5,0 % liegen, wie Abbildung 6b aufführt:

Abbildung 6: Entwicklung der Spitzenmieten und Spitzenrenditen in den Top-Märkten Mailand und Rom