Wenn die Inflation zuschlägt: Wie steigende Preise die Logistikmieten belasten
In den letzten Jahren sind die Mietpreise für Logistikflächen in vielen Regionen stark angestiegen. Dies ist einerseits auf eine hohe Nachfrage und begrenzte Flächen zurückzuführen, wurde andererseits aber auch durch makroökonomische Faktoren begünstigt. Besonders die Inflation hat sich seit 2022 dabei sowohl direkt als auch indirekt auf die Logistikmieten ausgewirkt. Steigende Baukosten durch teurere Materialien, höhere Zinsen sowie anspruchsvollere ESG-Anforderungen erhöhen die Gesamtkosten für neu zu errichtende Logistikflächen. In diesem Artikel wird die Beziehung zwischen Logistikmieten und Inflation in 12 europäischen Ländern beleuchtet und aufgezeigt, welche Herausforderungen und Chancen sich daraus für die Branche ergeben. Hierzu werden sowohl historische als auch prognostizierte Werte für 30 ausgewählte Logistikregionen der GARBE PYRAMID herangezogen.
Wichtigste Erkenntnisse:
- Die historische und prognostizierte Entwicklung der Spitzenmieten verdeutlicht, dass die Inflation das reale Mietwachstum erheblich beeinflusst. Die Differenz zwischen nominalen und inflationsbereinigten Mietwerten variiert jedoch von Stadt zu Stadt.
- Zwölf der 30 untersuchten Logistikregionen verzeichneten inflationsbereinigt zwischen Q4 2015 und Q4 2025 einen Mietrückgang.
- In 14 von 30 Logistikregionen bleibt das inflationsbereinigte Wachstum bis Q4 2030 negativ, was darauf hindeutet, dass die Inflation auch zukünftig einen Teil des nominalen Wachstums ausmacht.
- Der Standort Deutschland kann mit hohen nominalen Wachstumsraten trotz der gestiegenen Inflation bis Q4 2030 auch real positives Mietwachstum in fünf der Top-7 Logistikregionen vorweisen.
- Der Ausblick bleibt insgesamt positiv. Das um die Inflation ergänzte Prognosemodell zeigt für einige Logistikregionen Wachstumsraten, die auch inflationsbereinigt positiv ausfallen. Die Standortwahl wird jedoch selektiver werden. In Logistikregionen mit potenziell negativen realen Wachstumsraten wird ein aktives Assetmanagement erforderlich sein, um die Mieten langfristig über dem Inflationsniveau zu halten.[1]
- Hieraus ergibt sich die Frage, für welche Regionen sich über die Mietindexierung hinweg zusätzliche Gewinne erzielt werden lassen.
Eine retrospektive Analyse: Der Einfluss der Inflation auf das reale Mietwachstum
Die historische Betrachtung der Spitzenmieten in europäischen Logistikregionen zeigt deutlich, wie stark die Inflation das reale Mietwachstum beeinflusst und teilweise reduziert. Abbildung 1 stellt die Entwicklung der Spitzenmieten in ausgewählten europäischen Logistikregionen von Q4 2015 bis Q4 2025 dar.
Die dunkelblauen Balken stellen die nominalen Mietsteigerungen dar, während die grünen Balken die inflationsbereinigte Veränderung zeigen. In Logistikregionen wie Berlin, München und Manchester sind die nominalen Mietsteigerungen besonders hoch und lagen in den letzten 10 Jahren in der absoluten Spitze bei über 140 %. Die Unterschiede zwischen den nominalen und inflationsbereinigten Mietwerten fallen von Stadt zu Stadt aber sehr unterschiedlich aus. In zwölf der 30 Logistikregionen wie z B. Warschau, Prag, Amsterdam / Schiphol, Ljubljana, Bratislava und Leipzig zeigen die inflationsbereinigten Spitzenmieten aus historischer Sicht eine negative Entwicklung. Dies bedeutet einen realen Rückgang der Spitzenmieten. Andere Logistikregionen wie Rotterdam, Barcelona und Düsseldorf verzeichnen zwar nominale Anstiege, jedoch nur geringes reales Wachstum nach Bereinigung der Inflation. Hervor stechen auch hier Logistikregionen wie Berlin, München und Manchester, die nicht nur das oben beschriebene hohe nominale Mietwachstum verzeichnen, sondern auch real. Die Differenz zwischen dem Wachstum der nominalen und realen Mieten lag im Durchschnitt aller 30 Logistikregionen bei 53 Prozentpunkten. Die Top-7 Logistikregionen in Deutschland lagen mit 53 Prozentpunkten auf gleicher Höhe, konnten nominal aber so hohes Wachstum erzielen, dass sie auch real im Schnitt in den letzten 10 Jahren ein Wachstum von rund 24 % verzeichnet haben. Der Durchschnitt des realen Wachstums der europäischen Top-30 Logistikregionen lag lediglich bei rund 6 %.
Die Ergebnisse unterstreichen die Bedeutung der makroökomischen Bewertung bei der Auswahl eines Investitionsstandortes und die Wichtigkeit einer inflationsbereinigten Betrachtungsweise für ein realistisches Bild des Marktwachstums.
Wachstum mit Hürden: Wie Inflation die Mieten von morgen prägt
Wie man bei der historischen Betrachtung im vorherigen Abschnitt erkennen kann, stellt die präzise Erfassung des aktuellen Marktstatus eine wichtige Voraussetzung für die differenzierte Analyse von Chancen und Risiken dar. Erst durch eine wissenschaftlich fundierte, zukunftsorientierte Modellierung können robuste, zielgerichtete Strategien formuliert werden. In Kooperation mit Oxford Economics wurde für die GARBE Pyramid ein Prognosemodell entwickelt, das Investoren und Marktakteuren eine fundierte Grundlage für die Einschätzung der zukünftigen Entwicklung von Spitzenmieten und Nettoanfangsrenditen für Logistikimmobilien in 88 führenden europäischen Logistikmärkte bietet.
Dieses Prognosemodell wurde nun in der in der Abbildung 2 um die Inflationsprognose von Oxford Economics ergänzt. In 14 von 30 Logistikregionen bleibt das inflationsbereinigte Wachstum negativ. Nominal lagen alle Logistikregionen weit darüber. Es ist zu erkennen, dass Logistikregionen wie München und Berlin nominale Mietsteigerungen um bis zu rund 35 % aufweisen. Real gesehen, ergibt sich jedoch ein anderes Bild. Inflationsbereinigt fällt das Mietwachstum um fast die Hälfte geringer aus, wobei München das Ranking mit rund 20 % realem Mietwachstum bis Q4 2030 anführt. Es folgen Berlin, Paris und Barcelona mit signifikanten nominalen Mietzuwächsen bei einem real deutlich niedrigeren Wachstum. Im mittleren Bereich finden sich Logistikregionen wie Manchester, Kopenhagen nd Lyon, die sowohl nominale als auch inflationsbereinigte Mietsteigerungen aufweisen, jedoch auf einem moderateren Niveau im Vergleich zu den Top Märkten. Logistikregionen wie Duisburg, London und Hamburg weisen eine geringere Dynamik auf, können aber trotz hoher Inflation leicht positive nominale Wachstumsraten verzeichnen. Dies deutet darauf hin, dass in diesen Märkten die Nachfrage nach Logistikflächen weniger stark wächst und die Inflation den realen Mietzuwachs weitgehend kompensiert. Die inflationsbereinigten Spitzenmieten zeigen noch einmal anschaulich, dass stabiles Mietwachstums in Ländern mit hoher Inflation real gesehen moderat oder sogar negativ ausfällt.
Die Differenz zwischen dem nominalen und realen prognostizierten Mietwachstum (Q4 2025 – Q4 2030) lag im Durchschnitt aller 30 Logistikregionen bei 13 Prozentpunkten und damit deutlich geringer als bei der historischen Betrachtung. Im Vergleich mit den Top-7 Logistikregionen in Deutschland lagen diese mit 14 Prozentpunkten geringfügig darüber.
Deutschland im Fokus: Mietwachstum trotz Inflation
Ein genauerer Blick auf Deutschland verdeutlicht den Einfluss der Inflation im Zeitverlauf. Abbildung 3 zeigt auf der linken Seite die durchschnittliche Spitzenmiete der Top-7 Logistikregionen von Q4 2015 – Q4 2025. Blau stellt dabei den absoluten nominalen Wert in Euro dar, grün den realen Wert. Die Divergenz beider Grafen nimmt besonders ab Mitte 2022 zu, der Zeitraum, in dem auch der Kaufkraftverlust (die Inflation) sprunghaft anstieg. Der Unterschied in Q4 2025 beträgt ausgehend von Basisjahr (Q4 2015) 3,10 EUR/m². Somit beträgt das reale Wachstum in dem betrachteten Zeitraum rund 22 %, nominal hingegen würde das Mietwachstum bei rund 75 % liegen.
Ein positiver Ausblick für die Zukunft
Dieser Artikel bietet eine umfassende Übersicht über die Entwicklung der Logistikimmobilienmieten in Europa und verdeutlicht die Notwendigkeit, bei langfristigen Prognosen sowohl nominale als auch reale Werte zu berücksichtigen. Die Untersuchung verdeutlicht, dass die Standortwahl eine wichtige Rolle dabei spielt, ob eine nominale Mietanpassung tatsächlich zu einem realen Anstieg der Mieten führt oder durch steigende Kosten relativiert wird. Unterschiede in der Entwicklung spiegeln regionale Dynamiken wider, wobei wirtschaftlich starke Zentren tendenziell höhere Steigerungen zeigen. Immobilien in Logistikregionen, in denen es inflationsbereinigt negative Wachstumsraten geben kann, erfordern ein umso aktiveres Assetmanagement, um Mieten nachhaltig über dem Inflationsniveau zu forcieren. Dieser Ansatz sollte durch fundiertes Marktresearch ergänzt werden, das Marktchancen schon früh erkennt und mögliche Investmentchancen ausloten kann. Damit werden Assetmanagement und Marktresearch zentrale Stellschrauben für nachhaltiges Mietwachstum.
[1] Bezugsgröße stellen Marktkennziffern, hier Spitzenmieten, dar.