GARBE knows Europe – Länderumfang Niederlande Logistik‐Spitzenmarkt zwischen Tulpen und Windmühlen

Aufstrebende Logistikregionen erweitern den Logistikmarkt

Die etablierten Logistikregionen in den Niederlanden haben sich bisher vor allem auf die Gebiete um die größeren Metropolen konzentriert. Insbesondere die Gebiete um den Flughafen Schiphol bei Amsterdam und Rotterdam, den größten Seehafen Europas, gelten als Logistikdrehscheiben mit globaler Bedeutung. Darüber hinaus gruppieren sich einige Regionen wie Tilburg / Den Bosch, Eindhoven oder Venlo um die Verkehrskorridore in südöstlicher Richtung. Eine verstärkte Konzentration von Logistikflächen ist auch rund um die Städte Almere, Zwolle und Enschede zu beobachten. Obwohl diese Gebiete bisher eine untergeordnete logistische Bedeutung haben, sind sie aufgrund der vergleichsweise günstigen Flächenverfügbarkeit auf dem besten Weg, sich in Zukunft als Logistikregionen zu etablieren.

Nachfrageüberhang treibt Mieten hoch und Renditen runter

Die Niederlande sind einer der Top-Logistikmärkte in Europa. Doch trotz eines Logistikflächenbestands von fast 38 Mio. m² und einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 3 % ist das Angebot an hochwertigen Logistikflächen vor allem in Logistik-Hotspots knapp. Dies sorgt zum einen für einen weiteren Anstieg der Spitzenmieten. Allein seit 2017 ist die Spitzenmiete um 38 % gestiegen, was 7,50 €/m² bedeutet. Ein Mietpreis, der für Top-Immobilien in den Regionen um Amsterdam und Rotterdam aufgerufen wird. Das stärkste durchschnittliche jährliche Mietwachstum seit 2017 ist jedoch in den Logistikregionen Eindhoven (+3,7 %), Venlo (+3,4 %) und Tilburg (+3,2 %) zu beobachten. Andererseits erhöht das begrenzte Flächenangebot in den Top-Regionen die Attraktivität weniger etablierter Standorte für Nutzer und damit auch für Investoren.

Abbildung 2: Entwicklung der Spitzenmieten auf dem niederländischen Logistikmarkt

Der gestiegene Appetit der Investoren auf Logistikimmobilien in Pandemiezeiten machte sich derweil auch auf dem niederländischen Markt deutlich bemerkbar und verstärkte die Entwicklungen der letzten Jahre. Das Transaktionsvolumen lag mit 2,8 Mrd. Euro deutlich unter dem Vorjahreswert von 3,2 Mrd. Euro. Angesichts der pandemiebedingten Unwägbarkeiten und der aktuellen Lieferengpässe ist dies jedoch ein noch bemerkenswerteres Ergebnis. Die starke Nachfrage führte zu steigenden Kaufpreisen, was die Renditekompression der letzten Jahre weiter befeuerte. Insgesamt sind die Spitzenrenditen seit 2017 um 1,60 Prozentpunkte gesunken und lagen im ersten Quartal 2021 bei 3,40 %. Das tut der wachsenden Beliebtheit niederländischer Logistikimmobilien bei Investoren jedoch keinen Abbruch. Eine detaillierte Übersicht über die Spitzenmieten und -renditen in den einzelnen niederländischen Logistikmärkten im Jahr 2020 finden Sie auf unserer GARBE PYRAMID-Karte.

Abbildung 3: Entwicklung der Spitzenrenditen auf dem niederländischen Logistikmarkt

Das Ende der Linie ist noch nicht erreicht

Im Marktsegment Logistik sind die Niederlande seit jeher einer der unangefochten führenden Standorte in Europa. Auch das Entstehen neuer Logistik-Hotspots in Europa, die EU-Erweiterung und der Brexit haben daran nichts ändern können. Durch die zentrale europäische Lage, die großen Überseehäfen und die gute Verkehrsinfrastruktur ist das Land für den europaweiten Handel von großer Bedeutung. Die Krisenfestigkeit dieser Assetklasse sowie der wachsende E-Commerce-Sektor sorgen wiederum für eine steigende Nachfrage nach Immobilien und Flächen. Da diese Nachfrage nicht durch das begrenzte Angebot in den aktuellen Hotspots gedeckt werden kann, sowohl auf der Investitions- als auch auf der Nutzerseite, findet eine Verlagerung der Nachfrage in weniger etablierte Regionen statt, die auch in Zukunft anhalten wird. Der geplante Ausbau der landesweiten Schienen- und Straßeninfrastruktur wird zudem die teilweise überlastete Verkehrsinfrastruktur entlasten und bisher weniger gut angebundene Regionen attraktiver machen. Daher ist ein signifikanter Nachfragerückgang in der Zukunft nicht zu erwarten. Im Gegenteil, durch den Brexit wird davon ausgegangen, dass sich britische Unternehmen in den Niederlanden ansiedeln werden, um von hier aus den kontinentaleuropäischen Markt zu bedienen.