Logistikimmobilienmarkt 2026: Zwischen Stabilisierung und neuen Wachstumstreibern

News 04/12/2025

• E-Commerce erstarkt, internationale Anbieter erweitern das Feld der Anbieter
• Leerstand bleibt trotz regionaler Überangebote in Berlin und Leipzig Ausnahme
• Defence-Sektor gewinnt mittelfristig an Bedeutung; langfristig zusätzliches Potenzial von bis zu 14,9 Mio. m² im europäischen Markt.
  

Hamburg/München, den 4. Dezember 2025. Der Logistikimmobilienmarkt steht vor einer Phase moderater Stabilisierung, während sich gleichzeitig neue strukturelle Nachfragetreiber bemerkbar machen. Das wurde bei der Online-Pressekonferenz „Zwischen Leerstand und neuen Nachfragetreibern: Wie richtet sich der Logistikimmobilienmarkt 2026 aus?“ deutlich, an der Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei GARBE Industrial, Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics bei HIH Invest, Marten Helms, Senior Fund Manager Europe bei Catella Investment Management und Manuel Schrapers, Geschäftsführer bei Metroplan, teilnahmen.

Die fundamentalen Kostentreiber im Markt, insbesondere Bau-, Grundstückspreise und Finanzierungskosten, gehen zwar leicht zurück, werden sich aber nicht auf dem Niveau von vor 2020 normalisieren. Die Renditen und Mieten entwickeln sich stabil, die Leerstandsquoten in Deutschland bleiben im internationalen Vergleich nach wie vor auf einem niedrigen Niveau. Lediglich vereinzelte Märkte wie Berlin und Leipzig verzeichnen aufgrund erheblicher spekulativer Entwicklungsvolumina momentan steigende Leerstände. In den großen etablierten Logistikregionen, darunter Hamburg, München, Frankfurt und Stuttgart, sind moderne Flächen weiterhin nahezu vollständig vermietet.

Maximilian Tappert berichtet: „Die Vermietungsquote im Logistiksegment der HIH Invest liegt bei über 99 Prozent. Selbst in anspruchsvollen Märkten konnten wir auslaufende Verträge weitgehend mit Bestandsmietern verlängern.“ Marten Helms ergänzt: „Catella konnte trotz einzelner insolvenzbedingter Ausfälle rund 50.000 Quadratmeter erfolgreich nachvermieten und das überwiegend zu Mieten, die über dem vorherigen Vertragsniveau liegen. Generell gilt, dass Leerstand derzeit kein Preis-, sondern ein Nachfragethema ist. Wo Nutzer Flächen benötigen, können wir marktübliche und teilweise steigende Mieten erzielen.“

Ein wieder erstarkter Impulsgeber ist der E-Commerce, dessen Umsätze nach einer pandemiebedingten Sättigungsphase wieder wachsen und inzwischen zu ihrem strukturellen Wachstum zurückgekehrt sind. Besonders stark treten dabei internationale Anbieter aus Asien auf, die ihre Präsenz in Europa deutlich ausbauen und verstärkt nach Hub- und Verteilflächen suchen. Auch etablierte Marktteilnehmer erhöhen ihre Aktivitäten wieder, was vielerorts zu einer steigenden Flächennachfrage führt.

Ein weiterer Wachstumsbereich ist der Verteidigungssektor. Laut GARBE Industrial könnten die europäischen Verteidigungsanstrengungen bis 2030 ein Flächenpotenzial von 7,5 bis 14,9 Millionen Quadratmetern für den privatwirtschaftlichen Logistik- und Industriebereich erzeugen. „Noch befindet sich der Markt in einer frühen Phase. Erste Anmietungen gibt es bereits, doch der Zeitversatz zwischen der steigenden Nachfrage und der Reaktion darauf ist deutlicher als bei anderen Branchen. Daher wird sich der Verteidigungssektor als Treiber erst ab 2026 spürbar bemerkbar machen“, erläutert Tobias Kassner. Maximilian Tappert bestätigt:

„Die HIH Invest hat bereits Mietverträge mit Unternehmen aus dem Defence-Umfeld abgeschlossen, allerdings vornehmlich für unkritische Nutzungen wie Ersatzteil-, Material-oder Textillogistik.“

Neben Nachfrageimpulsen gerät zunehmend die Energieversorgung in den Fokus. Die Elektrifizierung von LKW-Flotten, der steigende Energiebedarf durch Automatisierung sowie Anforderungen von Mitarbeitenden und Kunden führen dazu, dass Stromverfügbarkeit zu einem kritischen Standortfaktor wird. Manuel Schrapers dazu: „Viele Bestandsobjekte verfügen heute noch nicht über ausreichende Netzkapazität, um umfangreiche Ladeinfrastrukturen zu betreiben. Daher sind zügige Netzausbauten essenziell, damit Logistikstandorte in Deutschland ihre Wettbewerbsfähigkeit behalten.“

Manuel Schrapers richtete den Blick auf die zunehmende geopolitische und ökonomische Bedeutung Osteuropas für die Logistik- und Produktionsnetzwerke europäischer Unternehmen. Schrapers betont: „Länder wie Polen, Tschechien, die Slowakei oder Rumänien sind für internationale Investoren und expandierende Industrieunternehmen hochattraktiv geworden. Das liegt nicht nur an geringeren Standortkosten, sondern vor allem an schnellen Verwaltungsprozessen, moderner Förderkulturen und einer ausgeprägten Willkommenskultur gegenüber industriellen Ansiedlungen. Viele osteuropäische Regionen verfügen zudem über qualifizierte Arbeitskräfte. Das beeinflusst Standortentscheidungen zunehmend zugunsten dieser Länder.“ Marten Helms fügt ergänzend hinzu: „Gerade im europäischen Vergleich sehen wir, dass Deutschland trotz einzelner regionaler Überkapazitäten ein äußerst attraktiver Logistikstandort bleibt. Wir beobachten eine spürbare Belebung der Investorennachfrage, insbesondere für Objekte mit solider Substanz und klarer Standortstärke. Viele internationale Nutzer sichern sich inzwischen frühzeitig Flächen, um ihre Lieferketten zu stabilisieren und ihre Präsenz in Europa auszubauen.“

Für das Jahr 2026 zeichnen die Experten ein vorsichtig optimistisches Bild. Ein dynamischer Aufschwung aufgrund der makroökonomischen Rahmenbedingungen ist unwahrscheinlich. „Eine leichte Belebung der Transaktionsmärkte und die Rückkehr wichtiger Nachfragegruppen deuten auf eine Marktphase, die Investoren wieder mehr Planungssicherheit bietet“, fasst Kassner zusammen. Wir sehen, dass sich viele Marktteilnehmer nach einer Phase der Unsicherheit wieder stärker positionieren“, fügt Maximilian Tappert hinzu. „Gerade institutionelle Investoren agieren wieder zuversichtlicher, weil sich die Preisfindung weitgehend stabilisiert hat und die Kapitalwerte erste Anzeichen eines Aufwärtstrends zeigen. Entscheidend bleibt nun, dass wir wirtschaftliche Rahmenbedingungen schaffen, die Nutzer und Investoren gleichermaßen Planungssicherheit geben. So kann der Logistikmarkt 2026 erneut zu einem der verlässlichsten Segmente im Immobilienbereich werden.“

Zugleich warnte das Panel davor, dass geringe Fertigstellungszahlen angesichts einer möglichen Nachfrageerholung ab 2026 zu erneuten Engpässen und klassischen Zykluseffekten führen könnten. „International wächst zudem der Druck durch osteuropäische Märkte, die mit attraktiven Standortkosten, schneller Genehmigungspraxis und hoher Investitionsbereitschaft werben“, ergänzt Schrapers.