Klimarisiken im Fokus: Was sie für Logistikimmobilien, Finanzierung und Versicherung bedeuten

Logistikimmobilien sehen sich zunehmend physischen Klimarisiken ausgesetzt.

Extreme Wetterereignisse und steigende Meeresspiegel bedrohen Standorte, Lieferketten und Infrastrukturen. Zugleich zwingt wachsender Regulierungs- und Marktdruck Banken, Versicherungen und Investoren dazu, Klimaresilienz zum integralen Bestandteil der Standort- und Investitionskriterien zu machen.

Wichtigste Erkenntnisse:

• Physische Klimarisiken können sich bereits heute auf Logistikstandorte, Lieferketten und Immobilienwerte auswirken. Extremwetter kann die Funktionsfähigkeit reduzieren, die Instandhaltungskosten erhöhen und zu Betriebsunterbrechungen führen.
• Versicherbarkeit und Finanzierung werden zu zentralen Stellschrauben: Steigende Klimaschäden führen zu höheren Prämien, strengeren bis hin zur Nichtversicherbarkeit. Insbesondere Banken integrieren physische Risiken zunehmend in Stresstests und Kreditprozesse. Dies hat zur Folge, dass für stark exponierte Logistikimmobilien sowohl Versicherungs- als auch Finanzierungskonditionen spürbar strenger werden oder die Versicherbarkeit bzw. Finanzierbarkeit ganz entfallen können.
• Trotz hoher Betroffenheit fehlt es vielen Unternehmen an systematischen Klimarisikostrategien: Kosten, Datenlücken und fehlende Standards gelten als zentrale Hemmnisse. Für die Logistikimmobilienbranche entsteht Handlungsdruck. Klimaresilienz muss in Planung, Genehmigung und Bestandsmanagement verankert werden – im Zusammenspiel mit Kommunen, Versicherungen und Finanzierern.
• GARBE verankert Klimaresilienz bereits heute operativ in der Unternehmenspraxis: Für jedes Asset werden datenbasierte Klimarisikoanalysen durchgeführt und diese in ESG- und Zertifizierungsprozesse integriert. Zudem werden durch gezielte Anpassungsmaßnahmen am Objekt Risiken systematisch bewertet und reduziert. Transparente Berichterstattung und der enge Austausch mit Banken, Versicherungen und Benchmarks wie GRESB unterstützen dabei, tragfähige Finanzierungs- und Versicherungskonditionen zu sichern.

Klimarisiken als Standortfaktor für Logistikimmobilien

Die Logistikbranche ist durch ihre Abhängigkeit von funktionierenden Transportnetzen und Infrastrukturen besonders den Folgen des Klimawandels ausgesetzt. Extremwetterereignisse wie Stürme, Starkregen, Überschwemmungen und Hitzewellen beeinträchtigen Zufahrten, Lagerflächen und Umschlagsinfrastruktur, stören Lieferketten und erhöhen Instandhaltungskosten. Die Schäden durch Naturkatastrophen steigen stetig und sind nicht mehr zu missachten (siehe Abbildung 1). Studien zeigen: Zwei Drittel der Unternehmen berichten bereits von Ressourcenknappheit und gestörten Lieferketten, die Hälfte von Schäden an Gebäuden und Straßen – physische Klimarisiken sind damit ein akutes operatives Thema[1].

Wie stark Logistikimmobilien betroffen sind, hängt maßgeblich von Lage und Flächengestaltung ab. Hohe Versiegelung verstärkt Überflutungs- und Hitzerisiken, während Kommunen über Bebauungspläne zunehmend klimaangepasstes Planen und Bauen einfordern. Gleichzeitig hemmen kurzfristige Geschäftslogiken und hohe Investitionsbedarfe im Bestand eigeninitiativ umgesetzte Anpassungsmaßnahmen. Diese erfolgen häufig erst, wenn Versicherungen, Banken oder Behörden sie explizit verlangen.

Versicherbarkeit und Finanzierung: Wer trägt das Klimarisiko?

Angesichts steigender Schäden durch den Klimawandel verschiebt sich die Risikoverantwortung zwischen Immobilienwirtschaft, Versicherungen und Banken (siehe Abbildung 2). In besonders exponierten Lagen wird die Einstufung als schwer oder gar nicht mehr versicherbar real – mit direkten Folgen für Finanzierbarkeit, Rendite und Transaktionsfähigkeit. Versicherungen reagieren auf höhere Schadenssummen und unsicherere Prognosen mit steigenden Prämien, strengeren Bedingungen, höheren Selbstbehalten und im Extremfall mit Rückzug aus Risikoregionen.

Für Banken werden physische Klimarisiken vom langfristigen Hintergrundthema zu einem relevanten Faktor in der Kreditpraxis. Neben klassischen Bonitätskennzahlen rücken Standortexponierung, bauliche Resilienz und Versicherbarkeit in den Fokus. Dies kann zu verschärften Konditionen, höheren Eigenkapitalanforderungen oder zur Ablehnung von Projekten in Hochrisikolagen führen. Gleichzeitig verstärkt die enge Verzahnung von Finanzierung und Versicherung, etwa über Anforderungen an Versicherungsschutz und die Weitergabe von Risiken an den Kapitalmarkt, die Komplexität der Risikoverteilung und macht Transparenz im Klimarisikomanagement zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor.

Abbildung 2: Physische Klimarisiken im Interaktionsdiagramm

Quelle: Eigene Darstellung, GARBE ESG

Fazit:

Klimarisiken gewinnen für die Logistikimmobilienbranche zunehmend an Bedeutung und beeinflussen verstärkt Standortwahl, Asset-Strategie, Versicherbarkeit und Finanzierung. Extremwetter, potenziell höhere Instandhaltungskosten und strengere Regulierung können das Risiko von Schäden, Wertverlusten und Mietabschlägen erhöhen.

Für Eigentümer, Projektentwickler, Investoren, Versicherungen und Banken bedeutet das: Klimaresilienz sollte frühzeitig, datenbasiert und standortbezogen in Planung, Genehmigung, Finanzierung und Betrieb von Logistikimmobilien integriert werden. Wer standortbezogene Exponierung, bauliche Anpassungsfähigkeit, Versicherbarkeit und regulatorische Anforderungen konsequent zusammendenkt, kann Risiken begrenzen und zugleich Chancen nutzen – z. B. in Form besserer Finanzierungskonditionen und einer robusteren Position im Wettbewerb um Mieter, Kapital und Flächen.

[1] Täglicher Hafenbericht 2024. Branche spürt die Klimarisiken KPMG und BVL befragen Entscheider in Schifffahrt und Logistik – Wandel wahrnehmbar. https://www.thb.info/rubriken/maritime-wirtschaft/detail/news/branche-spuert-die-klimarisiken.html

[2] Eigene Darstellung: Munich Re 2025. Waldbrände und extreme Unwetter: Naturkatastrophen in den USA dominieren Schadenbilanz des 1. Halbjahres 2025. Waldbrände und extreme Unwetter: Naturkatastrophen in den USA dominieren Schadenbilanz des 1. Halbjahres 2025 | Munich Re