Europas Logistikimmobilien: Stabilitätsanker mit Zukunftspotenzial

News 13/08/2025

• Strukturelle Treiber wie E-Commerce, Nearshoring und Verteidigung sichern langfristige Flächennachfrage
• Geopolitische Spannungen und Zollpolitik verändern Lieferketten und schaffen neue Nachfrage-Hotspots
• Investoren sehen attraktives Einstiegsfenster – internationale Akteure agieren aktiver als deutsche
• ESG, Energieinfrastruktur und Digitalisierung definieren neue Standards für Objektqualität und Standortwahl
• Marktchancen außerhalb Europas: USA, Mexiko und ausgewählte asiatische Standorte sind attraktiv für Investoren

Berlin, 13. August 2025 – Steigende ESG-Anforderungen, geopolitische Unsicherheiten, der anhaltende E-Commerce-Boom und sich wandelnde Lieferketten: Die europäischen Logistikimmobilienmärkte stehen im Spannungsfeld globaler Entwicklungen und bieten gleichzeitig Chancen für Investoren. Im Rahmen des Online-Panels „Neue Wege, neue Märkte – Europas Logistikimmobilien im Spannungsfeld von ESG, E-Commerce und Geopolitik“, veranstaltet von RUECKERCONSULT, diskutierten Christian Müller, Head of Strategy & Research bei Savills Investment Management, Christian Goebel, Co-CEO von Manova Partners, Marten Helms, Senior Fund Manager Europe bei Catella Investment Management, und Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei GARBE Industrial Real Estate, über aktuelle Markttrends, Nachfrageentwicklungen und die Zukunftsfähigkeit dieses Immobiliensegments.

E-Commerce, Nearshoring und Verteidigung als Nachfragetreiber

Christian Müller eröffnete mit einem aktuellen Marktüberblick: „Trotz verhaltener Konjunktur und Unsicherheiten zeigt der Markt robuste Fundamentaldaten. Mietwachstumspotenziale bestehen auch in diesem Marktumfeld, vor allem in urbanen Lagen und bei ESG-konformen Objekten.“ Müller hob hervor, dass sich die Flächennachfrage trotz gegenwärtiger konjunktureller Herausforderungen zuletzt weitgehend stabilisiert hat. Grund dafür sind vor allem strukturelle Nachfragetreiber, die unmittelbar wirken, wie E-Commerce und die Reorganisation der Lieferketten. „Mehr als die Hälfte der Nutzer erwartet laut aktuellen Umfragen einen höheren Flächenbedarf in den kommenden drei Jahren.“ Mittelfristig würden neue strukturelle Faktoren wie Nearshoring und Verteidigung den Flächenbedarf erhöhen. „Die geplanten EU-Investitionen in Verteidigung – rund 800 Milliarden Euro sind bis 2030 vorgesehen – werden zudem neue Logistiknetze notwendig machen.“

Laut Müller sei die Nachfrage europaweit wieder etwas breiter aufgestellt. Neben Logistikdienstleistern und Einzelhändlern sind auch E-Commerce-Unternehmen und das verarbeitende Gewerbe an den Vermietungsmärkten wieder aktiver. „Die Spitzenmieten steigen nicht mehr überall. In Top-Lagen mit hoher Objektqualität ist der Nachfrageüberhang jedoch weiterhin spürbar.“

Marten Helms bestätigte den positiven Ausblick: „Wir sehen sinkende Leerstände und stabile bis steigende Mieten in den Kernmärkten. Das Angebot an spekulativ errichteten Objekten konsolidiert sich. Langfristig sprechen alle Trends für eine anhaltend hohe Flächennachfrage.“ Gleichzeitig betonte er: „Die Standortwahl wird flexibler: in Abhängigkeit von Flächenverfügbarkeit, Infrastruktur, Mietkosten und Personalverfügbarkeit sind heute bis zu 100 Kilometer Entfernung zum Kunden keine Ausnahme mehr.“

Tobias Kassner ergänzte: „In vielen Regionen wird es eng mit der Flächenverfügbarkeit. Brownfields allein werden das Problem nicht lösen. Wir brauchen kreative Konzepte. Mehrgeschossige Logistikzentren oder interkommunale Gewerbegebiete können helfen. Doch nur mehr Neuausweisungen machen den Standort Deutschland wieder attraktiv und verhindern Abwanderungen.“ Zugleich mahnte er, ESG-Anforderungen und Stromverfügbarkeit müssten mitgedacht werden: „Ladeinfrastruktur, Wärmepumpen, PV-Anlagen – wer langfristig attraktiv bleiben will, muss energetisch vorausdenken.“

Geopolitik und Zölle als Unsicherheitsfaktoren

Die geopolitischen Spannungen und handelspolitischen Maßnahmen, insbesondere zwischen der EU und den USA, wirken sich zunehmend strukturell auf die europäische Logistik aus. Christian Müller ordnete den jüngsten „Zoll-Deal“ zwischen den USA und Europa ein: „Zwar wurde ein Handelskrieg abgewendet, doch die Vereinbarungen beinhalten signifikante Zollanhebungen und Sonderregelungen. Das belastet sowohl Konjunktur als auch Kapitalmärkte – und die Verlässlichkeit des Deals muss sich erst noch beweisen.“ Auch Tobias Kassner brachte Aspekte zur Nachhaltigkeit des Abkommens ein: „Ob die Zölle dauerhaft bei 15 Prozent bleiben, ist offen. Die geopolitische Unsicherheit wird zur neuen Normalität. Unternehmen werden gezwungen, ihre globalen Lieferbeziehungen neu zu justieren.“ In der Folge setzen Produzenten und Händler zunehmend auf stabile, regionale Netzwerke mit reduzierter Abhängigkeit von einzelnen Märkten. Das führe zu steigender Flächennachfrage an strategischen Knotenpunkten.

Christian Goebel betonte die Bedeutung der internationalen Handelsbeziehungen: „Der jüngste Zolldeal mit den USA ist wahrscheinlich nur eine Interimslösung. Wir müssen uns auf eine neue Handelsrealität einstellen. Es ist bemerkenswert, wie rasch sich einzelne Märkte, etwa Großbritannien, strategisch neu positionieren, um von der neuen Situation zu profitieren.“ Das Vereinigte Königreich entwickle sich zunehmend zum Transatlantik-Intermediär, was langfristig Standortentscheidungen beeinflussen könne.

Marten Helms ergänzte: „Was wir aktuell erleben, ist eine geopolitisch getriebene Reorganisation globaler Handelsströme. Das verändert auch die Rolle Europas als logistische Brücke zu den Mittelmeerhäfen und den osteuropäischen Märkten.“

Investmentmarkt in der Bodenbildung – gute Einstiegschancen

Beim Thema Kapitalmarkt herrschte weitgehender Konsens. Christian Müller von Savills IM erklärte: „Logistik ist weiterhin eines der attraktivsten Segmente für institutionelle Investoren. Die Allokation verschiebt sich seit einiger Zeit klar zugunsten der Logistik, weg von Büro und Einzelhandel.“

Marten Helms ergänzte: „Internationale Investoren und Family Offices sind derzeit aktiver als deutsche Institutionelle, die aufgrund von Wertkorrekturen und interner Reallokationen noch zurückhaltend agieren.“ Dennoch sieht er Aufbruchstimmung: „Mit den abgeschlossenen Preiskorrekturen und der aktuellen Bodenbildung sehen wir momentan ein attraktives Zeitfenster für antizyklische Investitionen auf den europäischen Logistikimmobilienmärkten.“

Christian Goebel stimmte zu und betonte: „Unsere Investoren sehen Logistik als zukunftssichere Anlageklasse mit Mietsteigerungspotenzial und strukturellem Nachholbedarf gegenüber den USA.“ Seine Bilanz: „Die Nachfrage institutioneller Anleger steigt. Deshalb legen wir derzeit einen paneuropäischen Logistikfonds auf.“

ESG, Elektrifizierung, Digitalisierung: Standortanforderungen steigen

Mit Blick auf die Zukunft rücken technische Infrastrukturen stärker in den Fokus. Tobias Kassner warnte: „Es gibt in Europa einige hochattraktive Standorte, die aber über keinen ausreichenden Stromanschluss verfügen. Für diese Strominseln ist es dann auch nicht ausreichend, zu versuchen, die Versorgung über PV-Anlagen sicherzustellen. Der erzeugte Strom kann dann nicht ins Netz eingespeist werden. Zudem wird es Regularien zur Elektrifizierung des Schwerlastverkehrs geben, die uns verpflichten, Ladepunkte anzubieten. Wenn wir künftig eine E-LKW-Flotte oder intelligente Lager betreiben wollen, brauchen wir leistungsfähige Strom- und Datenanbindungen.“

Marten Helms ergänzte: „Wir haben bereits Bestandsobjekte mit Ladesäulen für Sprinter an jeder Laderampe. Bei der Umsetzung für E-Lastkraftwagen mangelt es aktuell noch am Bedarf und der notwendigen Infrastruktur.“ Auch bei den ESG-Vorgaben seien Maß und Wirtschaftlichkeit gefragt: „Nicht jeder Nutzer benötigt eine Premiumimmobilie, Drittverwendbarkeit und gängige ESG-Standards sind heute jedoch unumgänglich.“

Investitionschancen außerhalb Europas: Blick über den Kontinent hinaus lohnt sich

Laut Christian Goebel bieten sich Investoren derzeit auch außerhalb Europas attraktive Opportunitäten. Dabei verweist er insbesondere auf die USA und Lateinamerika: „Die USA haben in den vergangenen Jahren eine stärkere Preiskorrektur erlebt als Europa. Für antizyklisch orientierte Investoren ist aktuell ein günstiger Einstiegszeitpunkt, vor allem in wachstumsstarken Logistikregionen.“ In Lateinamerika, insbesondere in Mexiko, wachse der Markt rasant: „Die Nachfrage nach institutionellen Logistikflächen übersteigt das Angebot deutlich. Der Nearshoring-Trend Richtung USA treibt dort das Investmentvolumen.“ Als besonders dynamisch gelten dabei die Grenzregionen Mexikos, wo die US-Produktion zunehmend durch mexikanische Standorte ersetzt wird. Goebel: „Wir sehen in Mexiko eine ähnliche Entwicklung wie in Polen vor zehn Jahren.“

Christian Müller ergänzte mit Blick auf Asien: „In ausgewählten Metropolen Asiens sehen wir strukturellen Nachfrageüberhang, allerdings auch hohe Eintrittsbarrieren. Wer hier aktiv wird, sollte über lokales Know-how verfügen.“ Entscheidend sei in allen außereuropäischen Märkten die Kombination aus wirtschaftlicher Dynamik, rechtlicher Stabilität und Zugang zu Infrastruktur.

Fazit: Stabiler Markt mit Transformationspotenzial

Die Experten sind sich einig: Der europäische Logistikimmobilienmarkt befindet sich im strukturellen Wandel. Es gibt Herausforderungen, aber auch Chancen.

„Wer heute in Qualität investiert, sichert Cash-flows und Werte für die Zukunft“, resümierte Christian Müller.

„Das Zeitfenster für Investments ist aktuell sehr attraktiv. Gerade jetzt, wo andere noch zögern“, betonte Marten Helms.

„Der Markt ist reifer geworden – aber auch anspruchsvoller“, sagte Christian Goebel.

„Zukunftsfähige Logistik braucht pragmatische Lösungen, mutige Konzepte und belastbare Infrastruktur“, fasste Tobias Kassner zusammen.