Szansa klastra przemysłowego

Jeśli chodzi o idealny opis nieruchomości logistycznej z możliwością ponownego wynajmu,

na rynku wymieniane są najczęściej te same kryteria: musi być ona położona w miarę możliwości w pobliżu wszystkich środków transportu, mieć wysokość 10 m mierzoną od dolnej krawędzi wiązara lub dysponować jedną bramą przypadającą na 1000 metrów kwadratowych powierzchni hali. Cechy te charakteryzują logistyczną nieruchomość „uniwersalną” w zasadzie całkowicie poprawnie i są ogólnie akceptowane. Podobnie wygląda sytuacja ze zidentyfikowanymi głównymi regionami logistycznymi: nie są one tylko kolorowymi okręgami na mapie. Symbolizują również centra logistyczne określone według parametrów ekonomicznych i stanowią cenną pomoc podczas oceny lokalizacji nieruchomości logistycznej.

Prawdopodobnie nie ma jednak uogólnienia bez wyjątku. Dlatego również w przypadku idealnego opisu typowej nieruchomości logistycznej występują niejasności. Tak samo pogodzono się z małymi „ślepymi punktami”. „W Niemczech są to zarówno niektóre rozwijające się klastry przemysłowe, jak i te, które istnieją już od jakiegoś czasu” – wyjaśnia Jan Dietrich Hempel, dyrektor zarządzający Garbe Industrial Real Estate GmbH. „Do tej pory nie pojawiły się w przeglądach inwestycji dla lokalizacji nieruchomości logistycznych, mimo że wykazują stabilny popyt po stronie wypłacalnych najemców i są tym samym atrakcyjne dla deweloperów i inwestorów”.

Firma Garbe Industrial Real Estate GmbH przeanalizowała te klastry i włączyła je do swoich działań biznesowych, ponieważ możliwe jest tam bardzo dobre tworzenie wartości dzięki logistycznemu know-how. Jan Dietrich Hempel: „Opracowaliśmy tutaj podstawę, którą określamy mianem specyficznej dla danego regionu interpretacji „uniwersalnych” nieruchomości logistycznych”.

Przykład Salzgitter: w tym miejscu, zamieszkałym przez ok. 100 000 osób, przy skrzyżowaniu szlaków komunikacyjnych północ-południe i wschód-zachód, dzięki firmie Salzgitter AG, koncernowi Alstom, firmie MAN Truck + Bus, ContiTech AG, Voith Turbo, Volkswagen i wielu innym pokrewnym branżom skupia się trzon przemysłowy obejmujący obróbkę stali i budowę pojazdów, który ma coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnię logistyczną. Powierzchnie te były do tej pory zabudowywane raczej na terenach zakładów firm – nie poza nimi i jako modele inwestorskie. „Teraz zmienia się to dynamicznie” – powiedział Jan Dietrich Hempel. „Tereny zakładów są często wyczerpane, a logistyka przenosi się – nie tylko w przestrzeni – ponieważ zagospodarowanie terenu zmienia się równocześnie w logistykę kontraktową”. Tworzy to rynek atrakcyjnych powierzchni do wynajęcia dla inwestorów, który pozostanie stabilny przez wiele lat.

Wprawdzie dobrze znana recepta „uniwersalnej” budowy logistycznej tylko częściowo wpływa na takie klastry przemysłowe,

ponieważ półprodukty stalowe i komponenty do pojazdów ciężarowych lub wagonów kolejowych są z reguły większe i cięższe niż duże ilości dóbr konsumpcyjnych, elektroniki użytkowej lub części do samochodów osobowych. Dlatego potrzebują one innych profilów logistycznych, które powinny być uwzględnione już na etapie opracowywania projektu. Tak jak centrum logistyczne, które firma Garbe Industrial Real Estate GmbH zbudowała dla Alstom w Salzgitter. Idealny klaster przemysłowy!

Bezpośrednio przy granicy z terenem zakładu, aktualnie w budowie znajduje się obiekt z powierzchnią logistyczną o wielkości ok. 30 500 metrów kwadratowych i biurową o wielkości 1000 metrów kwadratowych. Budowla powstaje dla firmy Alstom, jednego z czołowych producentów pojazdów szynowych oraz dla jej pełnomocnika – dostawcy usług logistycznych Deufol. Umowa najmu została zawarta na 15 lat.

Nowe centrum logistyczne z halą o powierzchni 20 000 metrów kwadratowych ma rozpocząć działalność na wiosnę 2015 roku i zaopatrywać zakłady produkcyjne Alstom w komponenty.

Właściwości budynku uwzględniają wymagania „uniwersalne”, a także te, które są typowa dla otoczenia klastra przemysłowego:

• Zwiększone obciążenie podłogi 10 t/metr kwadratowy
• Konstrukcja hali na poziomie gruntu
• Tory jezdne suwnicy na 1/3 powierzchni
• Ogrzewanie miejskie (dostępne bardzo tanio w regionie)

Ta specyficzna dla regionu interpretacja opracowania projektu przekonała już kolejne osiedlające się firmy. Dla wieloletniego klienta Rudolph Logistik, Garbe Industrial Real Estate GmbH buduje w tym samym klastrze przemysłowym niedaleko fabryki Alstom nieruchomość logistyczną o powierzchni 20 000 metrów kwadratowych hali i 800 metrów kwadratowych powierzchni biurowej na potrzeby działalności dostawczej lokalnej produkcji samochodów ciężarowych. W zależności od typu klastra tutaj także większą rolę odgrywa np. wyższe obciążenie podłogi niż w przypadku standardowej nieruchomości. Jan Dietrich Hempel: „Projekty te pokazują, że bardzo dobre produkty inwestycyjne są możliwe w atrakcyjnych i rozwijających się lokalizacjach poza kolorowymi kołami na mapach inwestycyjnych, a Salzgitter jest tylko jednym z przykładów wielu innych lokalizacji klastrów, które są w stanie przyciągnąć inwestycje”.