Brownfield: Przyszłość nieruchomości logistycznych?

Pozycja wyjściowa jest jasna:

nie tylko firmy takie jak Garbe Industrial Estate GmbH jako deweloper, ale wszyscy użytkownicy gruntów i obiektów o dużym natężeniu ruchu muszą dziś konstruktywnie zająć się zgłoszonymi obawami – również dlatego, że rząd niemiecki w ramach krajowej strategii zrównoważonego rozwoju postawił sobie za cel zmniejszenie zużycia gruntów z obecnej średniej 81 ha dziennie do mniej niż 30 ha dziennie.

Brownfield: Korzyści

Ze względu na swoje bliskie położenie od metropolii, jest z reguły połączony z istniejącą infrastrukturą społeczną, przemysłową i transportową – tak jak teren Westfalenhütte:

• Wcześniejsze nieużytkowanie terenu oznacza utratę miejsc pracy i wcześniejszych niezawodnych wpływów z podatków. Siły robocze są dostępne w otoczeniu lokalnym, a urzędy i administracja wpierają przesiedlone firmy logistyczne często intensywniej niż na terenach niezagospodarowanych w istotnym pobliżu metropolii, gdzie ponadto częściowo rozkwita zjawisko „wybiórczego podejścia” (cherrypicking). W każdym razie wsparcie miasta Dortmund w projekcie Westfalenhütte było i jest wzorcowe.
• Poprzednie użytkowanie było zazwyczaj emisyjne – często wytwarzano więcej pyłu, hałasu i nieprzyjemnych zapachów niż gdy wytwarzała je logistyka. Akceptacja wykorzystania logistycznego jest zatem zazwyczaj bezproblemowa, ponieważ plany rozwoju uwzględniają odpowiednie wartości emisji.
• Połączenie komunikacyjne jest częściej bardziej wszechstronne niż na przysłowiowym terenie niezurbanizowanym – w Dortmundzie lokalizacja Westfalenhütte jest połączona z transportem drogowym, kolejowym, wodnym, a także publicznym.
• Ponadto zazwyczaj nie trzeba tworzyć osobnego połączenia z mediami (gaz, woda, prąd itd.), nawet w przypadku zużycia dużych ilości.

Miejskie włączenie terenów poprzemysłowych

również wiąże się z wymaganiami, które na terenach niezagospodarowanych są wprawdzie stawiane coraz częściej, ale nie są ogólnie przyjęte:

• zobowiązanie do wyposażenia w instalację fotowoltaiczną lub w inne elementy, których celem jest przestrzeganie ekologii, nie zawsze jest korzystne dla (krótko- i średnioterminowych) zysków i możliwości zbycia nieruchomości.
• Często występują stare budowle, które trzeba odnowić. Na terenie Westfalenhütte miała miejsce renowacja w porozumieniu z miastem Dortmund, gdzie dzięki usunięciu gruntu i nałożeniu warstwy wyrównującej, a także zobowiązaniu do całkowitego uszczelnienia powierzchni powstała nawet korzyść logistyczna. Dla budowli logistycznych i przemysłowych nieistotna jest niekorzyść polegająca na tym, że ingerencje w głębokie, skażone warstwy gleby potencjalnie wiążą się z wysokimi kosztami.
• Budowle w kontekście miejskim muszą często sprostać wyższym wymogom aranżacyjnym bądź wkomponować się w otoczenie architektoniczne. W przypadku budowli logistycznych wiąże się to z lekkim wzrostem kosztów. W przypadku parku Garbe Industrial Real Estate Park Westfalenhütte wymóg ten był stawiany przez miasto bardzo rozsądnie tylko w tych miejscach, gdzie elewacje były widoczne dla ludzi.
• Przeważnie wyraźnie wyższa cena gruntu w porównaniu z terenem niezagospodarowanym musi być ostatecznie egzekwowana od najemcy za pomocą odpowiednich argumentów dotyczących korzyści. W zależności od danego projektu logistycznego jest to czasami bardziej, a czasami mniej udane.

Znaczenie terenów poprzemysłowych dla inwestorów

Przede wszystkim inwestorzy instytucjonalni oraz w coraz większym stopniu także najemcy zorientowani na zrównoważony rozwój i ekologię, kwestionują sytuację zanieczyszczonego terenu każdej działki lub nieruchomości. W przypadku terenów poprzemysłowych wyjątkowo skrupulatnie kontroluje się procesy i dokumentacje związane z odnowieniem terenu. Dlatego tematom tym bacznie przygląda się firma GARBE Industrial Real Estate GmbH. Po pomyślnej kontroli wartość bilansu ekologicznego odnowionego

gruntu plasuje się wyraźnie ponad wartością terenu niezagospodarowanego, ponieważ odnowiono lub ogrodzono obiekty obciążające środowisko i nie zabudowano gruntów rolnych lub naturalnych. W dalszym ciągu dla inwestorów decydujący pozostaje argument atrakcyjnego położenia i wynikająca z tego stabilność oraz rozwój wartości.

Podczas gdy proces przekształcania i odnawiania terenu przebiegał zgodnie z planem, rzeczywisty popyt na nowe projekty nieruchomości logistycznych do drugiej połowy 2012 roku był z wielu powodów problemem:

• kryzys finansowy pogarszał sytuację na rynku wszystkich uczestników przez wiele lat, także na terenie Westfalenhütte.
• Zaplanowany, zniesiony standard budowania z cechami wyposażenia, które miały rzekomo przynieść zysk najemcom najwcześniej po upływie ponad pięciu do siedmiu lat, nie zdobył uznania w otoczeniu rynku z umowami logistyki kontraktowej zawieranymi na krótszy czas bądź zapobiegł zawieraniu umów.
• Nadal dostępne i porównywalnie korzystniejsze cenowo tereny niezagospodarowane w bliskim otoczeniu Westfalenhütte, użyteczne pod względem wielkości i położenia podczas kryzysu „znikały” z rynku wolniej niż założono.

Firma Garbe Industrial Real Estate GmbH jednak nigdy nie wątpiła w słuszność decyzji dotyczącej projektów zagospodarowywania terenów poprzemysłowych: po tym jak przezwyciężono ogólny spadek popytu na rynku nieruchomości logistycznych, opłaciło się utrzymanie strategii, zwłaszcza w przypadku klientów z preferencjami geograficznymi, szukających względnie dużych i powiązanych gruntów: dlatego w lipcu dla firmy DB Schenker rozpoczęto budowę obiektu o powierzchni min. 20 000 metrów kwadratowych łącznie z możliwościami rozbudowy do 40 000 metrów kwadratowych. Nowe centrum logistyczne obsługuje popyt, który mógłby zostać zrealizowany na innych powierzchniach oddalonych od centrum Dortmundu tylko przy dodatkowym nakładzie na transport.
Aktualny szereg zapytań zmierzający częściowo w kierunku rozpoczęcia budowy hali o powierzchni średnio 35 000 metrów kwadratowych bez możliwości powiększenia potwierdza tę tendencję – tym bardziej, że zapytania te są zazwyczaj w dużym stopniu ukierunkowane na lokalizację i integrację terenu, co nie ma miejsca w przypadku terenów niezagospodarowanych.
Należy jedynie przemyśleć kwestię standardu budynku dla tych odbiorców, którzy podpisują umowy najmu z krótszymi terminami – zazwyczaj logistycy kontraktowi – lub dla których w kwestii ekologii wystarczy bezpieczny srebrny certyfikat DGNB (Niemieckie Stowarzyszenie ds. Budownictwa Zrównoważonego).
Podsumowując, park logistyczny Westfalenhütte uważamy za przełomowy przykład rozsądnego pod względem ekonomicznym i ekologicznym przekształcenia lub ponownego wykorzystania dawnych terenów przemysłowych. Firma Garbe Industrial Real Estate GmbH będzie dalej angażować się w tym obszarze.