Brownfield: L’avenir pour l’immobilier logistique ?

Développement « brownfield » : Avantages

Un « brownfield » a l’avantage d’être ancré dans une infrastructure sociale, industrielle et de transports en raison de sa proximité avec une métropole.
Autres aspects positifs :

• l’arrêt de l’exploitation précédente signifie la perte d’emplois et de recettes fiscales auparavant fiables. De la main œuvre est donc disponible localement et les autorités et l’administration soutiennent une nouvelle occupation logistique. Ces activités sont souvent plus intensives que celles menées sur les greenfields à proximité d’une métropole concernée, où le « cherry picking » (picorage) est également florissant. Le soutien apporté par la ville de Dortmund au projet Westfalenhütte a été et reste exemplaire.
• L’ancienne exploitation générait la plupart du temps beaucoup d’émissions – par exemple, une usine pollue plus qu’un site logistique en termes de poussière, de bruit et d’odeur. Par conséquent, les projets logistiques sont généralement bien acceptés car les plans d’occupation prennent en compte les niveaux d’émissions correspondants.
• Ces zones sont souvent mieux desservies qu’un espace en pleine nature. À Dortmund, le site de Westfalenhütte est relié aux voies routières, ferroviaires et maritimes, ainsi qu’au réseau public des transports en commun.
• L’énergie grise déjà utilisée – dépenses comme les matériaux de construction, l’énergie pour le transport, etc. – peut être en partie reportée sur la nouvelle exploitation et réduit l’empreinte écologique de nouvelles installations sur le site « brownfield ».
  De plus, le raccordement pour la consommation (gaz, eau, électricité, etc.) n’est généralement pas à faire séparément, même pour de grands volumes.

 

« Brownfield » contre « greenfield »

• Mais l’intégration urbaine du site « brownfield » a aussi ses exigences qui se posent de plus en plus souvent sur un site « greenfield », quoique pas encore systématiquement : un équipement obligatoire de panneaux photovoltaïques ou d’autres installations visant au développement écologique ne sont pas toujours un plus pour le rendement et la commercialisation du bien.
• Il y a souvent des résidus toxiques à éliminer. Un exemple : sur le site de Westfalenhütte, l’assainissement a eu lieu en concertation avec la ville de Dortmund de façon à même créer un avantage logistique par l’enlèvement du sol et l’ajout d’une couche de nivellement ainsi que l’obligation de rendre la surface complètement étanche. Pour les bâtiments logistiques et commerciaux, l’inconvénient posé par des interventions dans des sols profonds et contaminés potentiellement coûteuses est négligeable.
• Les bâtiments en milieu urbain doivent souvent répondre à des exigences plus élevées en termes de conception ou s’intégrer à un environnement architectural précis. Cela entraîne une légère hausse des coûts pour les projets logistiques. Dans le cas du site Garbe Industrial Real Estate Parks Westfalenhütte, toutefois, cette exigence est imposée avec beaucoup de parcimonie par la municipalité uniquement là où les façades sont visibles par la population.
• Un prix du terrain nettement plus élevé qu’un nouvel espace « greenfield » doit être justifié auprès du locataire à l’aide d’arguments pertinents sur ses bénéfices.

 

Investissement « brownfield » : un bilan écologique séduisant

Les investisseurs institutionnels en particulier et, de plus en plus, les locataires sensibles aux questions de développement durable et d’écologie se renseignent sur la situation d’un terrain ou d’un ancien bâtiment en termes de résidus toxiques. Pour les sites « brownfields », les procédures et preuves d’assainissement font l’objet de contrôles particulièrement rigoureux. C’est pourquoi GARBE Industrial Real Estate GmbH prête à ces questions une attention particulière. Le bilan écologique d’une propriété assainie est bien meilleur que celui d’un nouvel espace. Car les éléments toxiques pour l’environnement ont été éliminés ou scellés et aucune surface agricole ou naturelle n’a été utilisée. Un critère décisif en faveur d’un investissement dans une friche industrielle reste son emplacement attrayant et la stabilité et l’évolution de sa valeur qui en découlent.

Friche industrielle en pratique : le projet Westfalenhütte

La friche industrielle de « Westfalenhütte », d’une superficie de 450 000 m², était exploitée à l’origine par Thyssen-Krupp. Ce terrain situé dans l’est de la Ruhr est particulièrement attrayant en raison de sa proximité avec six autoroutes et de la possibilité d’une liaison ferroviaire.

Si le processus de conversion et de réhabilitation s’est déroulé comme prévu, les demandes réelles en biens logistiques neufs ont posé problème jusqu’à la mi 2012 pour plusieurs raisons :

• la crise financière a mis en péril le marché pour tous les acteurs et pour plusieurs années, y compris à Westfalenhütte.
• La norme de construction exigeante prévue, avec des équipements qui n’auraient été amortis au plus tôt qu’au bout de cinq à sept ans pour le locataire, n’a pas prévalu dans un marché où les contrats de logistique contractuelle devenaient de plus en plus courts ou empêchait de conclure des contrats.
• Durant la crise, les terrains neufs encore disponibles près de Westfalenhütte et relativement abordables, d’une superficie exploitable et avec une situation intéressante se sont écoulés plus lentement que prévu.

Toutefois, Garbe Industrial Real Estate GmbH n’a jamais remis en question la décision de développer cette friche industrielle. Il fallait d’abord surmonter la faible demande en biens logistiques sur le marché. Ensuite, poursuivre la stratégie suivante s’est avéré payant : se concentrer sur les clients qui recherchaient des locaux étendus et contigus et avec préférence géographique.
En juillet, les travaux de construction d’un entrepôt de 20 000 mètres carrés minimum avec possibilité d’extension à 40 000 mètres carrés ont commencé pour DB Schenker. Ce nouveau centre logistique répond à une demande qu’il n’aurait été possible de satisfaire qu’en ajoutant des coûts de transport.
Le pipeline actuel de demandes, dont certaines s’acheminent déjà vers le début du chantier, avec des bâtiments d’une superficie moyenne de 35 000 mètres carrés sans extensions, confirme la tendance – d’autant que ces clients accordent généralement une grande importance à la localisation et à l’intégration du site, qui ne sont pas garanties dans le cas de sites neufs.
Seule la norme de construction a dû être prise en compte pour les clients qui signent des baux courts – généralement pour de la logistique contractuelle – ou pour lesquels la catégorie argent du label DGNBen matière de développement durable suffit.
Au final, nous considérons le parc logistique de Westfalenhütte comme un exemple prometteur de la conversion économique et écologique et de la nouvelle exploitation d’anciennes friches industrielles. La société Garbe Industrial Real Estate GmbH va continuer à s’engager en ce sens.